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Rent to buy, contratto blindato

Il rent to buy, ora disciplinato dall’articolo 23 del decreto legge n. 133/14, meglio noto come “sblocca Italia” è una soluzione preparatoria alla compravendita che consente di entrare subito nell’immobile, dapprima in locazione (rent) e poi in proprietà ( buy), al termine del percorso previsto, qualora si eserciti la facoltà di acquistarlo.
Durante la fase preparatoria alla compravendita il futuro acquirente si impegna a versare al venditore un importo mensile, di cui una parte da considerarsi come effettivo canone di locazione e un’altra invece da accantonarsi in conto del futuro acquisto.
La quantificazione dell’ammontare della quota di canone e di quella invece da versarsi in conto acquisto è lasciata alle parti, a seconda delle rispettive esigenze e necessità.
È un contratto di locazione con opzione all’acquisto, dove viene concesso al conduttore la facoltà di comprare l’immobile locatogli entro una determinata data e ad un prezzo fisso ed invariabile che viene già indicato al momento della stipula del contratto.
È più frequente il caso del privato che acquista da un costruttore, interessato questo ad alleviare così i problemi dell’invenduto e ad ampliare la potenziale clientela, recuperando in tal modo una fascia media di mercato in quanto facilitata con questa formula nell’acquisto della casa .

 

I nodi
Le criticità non mancano però, soprattutto per il costruttore-venditore. Innanzi tutto, mentre il costruttore si impegna a non vendere a terzi l’immobile per tutta la durata dell’accordo, non è detto che il conduttore, allo scadere del termine assegnatogli, eserciti la facoltà di acquistarlo.
In caso negativo, oppure se il contratto si risolve per mancato versamento del corrispettivo mensile pattuito, il pregiudizio che subisce il locatore-promittente venditore può davvero essere elevato, essendogli data solo la possibilità, peraltro salvo diverso accordo, di trattenere quanto ricevuto a titolo di canone.
È vero infatti che al mancato esercizio della facoltà di acquisto da parte del conduttore, ovvero alla risoluzione del contratto per mancato pagamento dei canoni, dovrebbe seguire l’immediata riconsegna del bene locato, ma nella prassi così non sempre accade: il che impone al locatore–promittente venditore di dare corso alle opportune azioni giudiziarie per ottenere la liberazione dell’immobile, con tempi a volte molto lunghi e con notevoli costi.
Da considerare poi che l’immobile viene riconsegnato in uno stato che, nella migliore delle ipotesi, comunque risente del normale uso protrattosi per la durata della locazione e quindi, in ogni caso, deprezzato nel valore iniziale “a nuovo”, quand’anche il tempo dell’occupazione sia stato minimo.
Un danno dunque che spesso non trova neppure compensazione con i canoni percepiti e che rende ancora più difficoltoso il reperimento di un nuovo compratore dell’immobile, se non si interviene con una manutenzione.

 

Le contromisure
È indispensabile allora prevedere apposite clausole nel contratto al fine di limitare il danno, pattuendo magari solo una parziale restituzione degli acconti sul prezzo versati oppure pretendendo il versamento di una somma a titolo di caparra confirmatoria che il costruttore-venditore è legittimato a trattenere in aggiunta ai canoni versatigli nel caso di mancato esercizio del diritto all’acquisto ovvero quale ristoro forfettario del pregiudizio subito in caso di risoluzione per inadempimento, salva dimostrazione di un maggior danno.

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