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Rent to buy, contratti riqualificati

Rent to buy, al via le riqualificazioni d’ufficio dell’Agenzia delle entrate. Sull’onda della circolare n. 4/E dello scorso 19 febbraio, gli uffici dell’Agenzia delle entrate stanno procedendo alla riqualificazione di contratti di locazione con opzione di acquisto in contratti c.d. di «rent to buy». I contribuenti, conseguentemente, iniziano a ricevere i primi avvisi di accertamento con i quali gli uffici, in considerazione della presunta natura di «acconto prezzo» di quelli che da sempre erano considerati meri canoni di locazione di immobili strumentali, contestano la mancata applicazione sui canoni stessi, ai fini Iva, del meccanismo contabile del c.d. reverse charge.

L’art. 23 del c.d. decreto «Sblocca Italia», come noto, al fine di favorire la ripresa delle contrattazioni immobiliari, ha introdotto nel nostro ordinamento la disciplina del contratto di «rent to buy», contratto di godimento di un bene immobile in funzione della sua successiva alienazione. Come auspicabile, lo scorso 19 febbraio 2015, l’Agenzia delle entrate è intervenuta sull’istituto, in funzione preventiva, sciogliendo, con la circolare n. 4/E, i prevedibili nodi interpretativi legati alla sua introduzione, con riferimento, in particolare al «regime fiscale applicabile, ai fini delle imposte dirette e delle imposte indirette». Come chiarito nel richiamato provvedimento di prassi, i contraenti devono definire in sede contrattale, la quota parte del canone da imputare a «corrispettivo della vendita» (da restituire in caso di mancato esercizio dell’opzione d’acquisto) e quella da imputare a «canone per il godimento», con i conseguenti riflessi dal punto di vista fiscale. Mentre con riferimento alla quota imputata a «godimento», infatti, troverebbero applicazione le disposizioni previste per i contratti di locazione, per quella imputata a «corrispettivo del trasferimento», sarebbe applicabile quella relativa agli «acconti prezzo», con conseguente assoggettamento a tassazione dei relativi importi, solo alla stipula del contratto definitivo (cedente in regime di impresa). Ai fini dell’imposta sul valore aggiunto, analogamente, in considerazione dell’assenza di una clausola di trasferimento vincolante per ambedue le parti, secondo l’Agenzia delle Entrate troverebbe applicazione, con riferimento alla «quota godimento», la disciplina prevista per i contratti di locazione, con rilevanza della stessa all’atto del singolo pagamento mentre, per la quota imputata a «acconto prezzo», il meccanismo contabile del c.d. reverse charge, prevista dall’art. 17 del dpr n. 633 del 1972 (laddove, ovviamente, per la locazione dell’immobile strumentale si sia optato per il regime di imponibilità ai fini Iva). Nonostante l’applicabilità di tale disciplina, per stessa ammissione dell’Agenzia delle entrate, sia condizionata all’individuazione, in sede contrattuale, degli importi che le parti intendono devolvere ad acconto sul prezzo e di quelli che, al contrario, costituiscono il corrispettivo per il godimento del bene, si sta assistendo all’emissione dei primi avvisi di accertamento con i quali gli uffici stanno procedendo alla riqualificazione di meri contratti di locazione di beni strumentali (nei quali, contrattualmente, il canone era imputato esclusivamente al godimento del bene) in considerazione della presenza all’interno degli stessi di un’opzione di acquisto per il locatario a un prezzo prestabilito. Ciò, ancorché tale prezzo sia in linea con il mercato e non derivi dallo scomputo dei relativi canoni. Tale operato, tuttavia, presta il fianco a notevoli criticità. L’esercizio dell’opzione di vendita, da parte del conduttore, infatti, non muta la natura giuridica dei canoni di locazione, che nascono e rimangono tali per tutta la durata del contratto e che non possono diventare «acconti prezzo» se ciò non sia stato espressamente previsto in sede contrattuale.

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