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Rent to buy con regole chiare

Rent to buy con tassazione a due vie. Obbligatorio indicare in contratto la quota dei canoni pagati per il godimento ma imputata a corrispettivo della vendita (acconti) che, ai fini fiscali, deve essere tassata al momento dell’atto traslativo (cessione).

I canoni versati per la concessione in godimento, in via di principio, devono essere tassati seguendo la disciplina dei contratti di locazione.

Queste le precisazioni fornite dall’Agenzia delle entrate con la circolare 19/02/2015 n. 4/E che è intervenuta per fornire i necessari chiarimenti sul trattamento tributario applicabile al contratto «rent to buy», di cui all’art. 23, dl 12/09/2014 n. 133 (si veda ItaliaOggi, 20/02/2015).

Preliminarmente, l’Agenzia delle entrate ricorda che il legislatore, con le disposizioni appena richiamate, ha inteso dare un maggiore impulso al mercato immobiliare, disciplinando un negozio giuridico che permetta l’acquisto differito del bene immobile, rispetto al godimento; di fatto, il conduttore acquista la casa pagando le rate di affitto.

Come indicato in premessa al documento di prassi richiamato, la nuova tipologia contrattuale, introdotta dal citato art. 23, dl 133/2014, risulta essere «a maglie larghe» per consentire all’autonomia privata di modulare in modo più efficace il contenuto del contratto, in relazione alle specifiche esigenze e nell’ottica del miglior soddisfacimento delle controparti.

Il contratto deve essere trascritto e gli effetti della trascrizione hanno una durata più ampia, poiché risultano elevati a tutta la durata del contratto e, comunque, a un periodo non inferiore a dieci anni.

In secondo luogo, le parti devono indicare in atto la quota dei canoni versati con riferimento a quella relativa al godimento e a quella riferibile agli acconti sul prezzo, con la previsione legislativa che la risoluzione del contratto si avvera in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle controparti in misura non inferiore a un ventesimo del loro numero complessivo; se si ipotizzano 60 canoni, il mancato pagamento di almeno 3 canoni può far scattare l’inadempienza.

Dal punto di vista tributario, invece, si deve considerare che il detto contratto è rappresentato dal godimento dell’immobile per i periodi antecedenti l’esercizio del diritto di acquisto, dall’imputazione di una quota del canone al prezzo di vendita e dall’esercizio o meno del diritto di acquisto, posto in capo al conduttore/acquirente.

In sintesi, il trattamento fiscale del godimento deve essere trattato sulla falsariga di un vero e proprio contratto di locazione (si veda la tabella), sia ai fini dell’imposizione diretta che indiretta, mentre la quota del canone versata in conto del corrispettivo della vendita (acconti) deve essere trattata come versamenti in conto prezzo.

Naturalmente, ai fini Iva, i canoni versati per il godimento di una unità abitativa sono esenti da Iva (n. 8, comma 1, art. 10, dpr 633/1972), fatta salva l’opzione, esercitata dal concedente (impresa di costruzione o di ristrutturazione), per l’applicazione del tributo.

Stessa sorte per quanto riguarda la concessione in godimento di un fabbricato strumentale, con la possibilità di optare per l’applicazione del tributo (Iva), a prescindere dalla tipologia di soggetto passivo.

Nel caso in cui il concedente/proprietario sia un privato e non un’impresa, il canone deve essere trattato con la disciplina fiscale dei redditi fondiari e con l’applicazione dell’imposta di registro nella misura del 2%; è certa, dopo il chiarimento in commento e in presenza dei relativi presupposti, l’applicazione del regime sostitutivo, meglio conosciuto come «cedolare secca».

Per l’impresa concedente, la cessione dell’immobile si configurerà come un ricavo, e le imposte saranno determinate sull’incremento realizzato che risulterà pari alla differenza tra costo fiscale e prezzo di cessione, al lordo degli acconti versati; ai fini della corretta applicazione dell’Iva, la base imponibile sarà determinata dal prezzo di cessione, al netto degli acconti già versati in corso di godimento dell’immobile.

In presenza di concedente/proprietario che non opera nell’ambito del regime d’impresa, il corrispettivo da cessione rileva come «reddito diverso», se la cessione avviene entro il quinquennio, ai sensi della lett. b), comma 1, dell’art. 67, dpr 917/1986 (Tuir).

Stante il fatto che il presupposto dell’emersione di materia imponibile è l’intento speculativo del soggetto privato, come indicato nel documento di prassi, se il contribuente acquista un immobile il 3/02/2014, ancorché in seguito lo conceda in locazione, realizzerà la plusvalenza tassabile soltanto se la cessione sarà eseguita entro il 2/02/2019 ovvero prima del decorso di un quinquennio dall’acquisto.

Di estremo interesse, le indicazioni in caso di risoluzione per inadempimento o per mancato esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore.

Infatti, se il conduttore non esercita il diritto di acquisto, per il concedente «impresa» assume rilevanza la sola quota riferibile agli acconti versati nel corso del godimento, se trattenuti, quale componente positivo nel reddito d’impresa, alla stessa stregua del concedente «privato», quale reddito diverso (lett. l, comma 1, art. 67 del Tuir), ma per entrambi non emerge materia imponibile se i detti acconti sono restituiti.

In presenza di una risoluzione per inadempimento, sia in presenza di proprietario «impresa», sia di proprietario «privato» il concedente assoggetta a tassazione la sola quota di acconto versata nel corso del godimento, che non deve essere restituita; per il concedente «impresa», inadempiente, assumono rilevanza gli interessi passivi che il proprietario è tenuto a versare al conduttore.

Infine, la circolare ha fornito una serie di indicazioni sull’applicazione, in ossequio al principio di alternatività Iva/registro, delle altre imposte indirette (registro, ipotecaria e catastale), evidenziando che nel periodo anteriore all’esercizio del diritto di acquisto, la concessione in godimento risulta rilevante sia per la quota dei canoni da imputare alla locazione che per la quota di canone da imputare in acconto prezzo.

Per la determinazione delle imposte d’atto al trasferimento, l’Agenzia delle entrate rimanda all’applicazione delle disposizioni applicabili in sede di compravendita, rilevando che, all’imposta di registro complessivamente dovuta per la cessione, è possibile scomputare quella corrisposta per gli acconti versati.

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