Per determinare la rendita catastale sono ininfluenti gli elementi non strutturalmente connessi con l’immobile ed essenziali. Questo il principio contenuto nella sentenza 264/03/15 della Ctp di Reggio Emilia depositata lo scorso 16 giugno (presidente e relatore Montanari).
La vicenda parte dall’impugnazione, da parte di un contribuente, di un atto impositivo tramite il quale venivano modificati i dati di classamento e di rendita di un’unità immobiliare utilizzata come «opificio». La pretesa erariale era basata sulla valorizzazione di alcuni impianti fissi presenti all’interno del fabbricato che non erano stati presi in considerazione in precedenza.
La società ricorrente eccepiva l’irrilevanza di questi impianti in quanto:
non erano di proprietà della contribuente, bensì di altro soggetto al quale era stato locato l’immobile;
non caratterizzavano la destinazione dell’unità immobiliare, che senza avrebbe potuto comunque essere utilizzata.
Secondo l’ufficio, invece, il valore dell’immobile doveva essere calcolato anche in base a quello delle installazioni connesse o incorporate al fabbricato, o comunque stabilmente infisse, come nel caso di specie.
La Ctp ha accolto il ricorso concordando con il secondo motivo esposto dalla contribuente. All’inizio è stato ritenuto ininfluente ai fini della determinazione della rendita catastale che vi fosse proprietà del fabbricato, ma non degli impianti, visto che i secondi possono comunque valorizzare il primo. In sintesi, se un opificio può essere oggetto di locazione e, quindi, produrre il relativo reddito, non c’è ragione per escludere che sia riferibile all’unità la rendita catastale emergente dalla valutazione del complesso degli elementi costitutivi (strutture murarie e impianti) che caratterizzano l’immobile come opificio.
L’elemento fondamentale da considerare in tali casi è il rapporto tra l’immobile e gli altri elementi suscettibili di influenzarne la capacità reddituale, e quindi la valorizzazione. In particolare è necessario chiedersi, caso per caso, se gli impianti caratterizzano il fabbricato, oppure se quest’ultimo, senza di essi, manterrebbe una sua funzione senza una radicale trasformazione.
I giudici, rifacendosi all’orientamento della Cassazione (3166/2015), precisano che tutte le componenti che contribuiscono in via ordinaria ad assicurare a una unità immobiliare una specifica autonomia funzionale e reddituale sono da considerare elementi idonei a descrivere l’unità. Pertanto sono influenti rispetto alla quantificazione della rendita. Infatti, vanno considerati gli «elementi costitutivi degli opifici e degli altri immobili caratterizzati da una connessione strutturale con l’edificio, tale da realizzare un unico bene complesso», a prescindere dalla transitorietà della connessione nonché dai mezzi di unione a tal fine utilizzati (Cassazione, sentenza 3500/2015).
La Ctp, valutando anche la documentazione prodotta, ha ritenuto che il fabbricato, anche privato degli impianti, avrebbe potuto mantenere una propria funzione commerciale, potendo essere locato come magazzino, officina o supermercato. Pertanto l’ufficio aveva sbagliato nell’includere nella stima del fabbricato il valore degli impianti.
La società ricorrente eccepiva l’irrilevanza di questi impianti in quanto:
non erano di proprietà della contribuente, bensì di altro soggetto al quale era stato locato l’immobile;
non caratterizzavano la destinazione dell’unità immobiliare, che senza avrebbe potuto comunque essere utilizzata.
Secondo l’ufficio, invece, il valore dell’immobile doveva essere calcolato anche in base a quello delle installazioni connesse o incorporate al fabbricato, o comunque stabilmente infisse, come nel caso di specie.
La Ctp ha accolto il ricorso concordando con il secondo motivo esposto dalla contribuente. All’inizio è stato ritenuto ininfluente ai fini della determinazione della rendita catastale che vi fosse proprietà del fabbricato, ma non degli impianti, visto che i secondi possono comunque valorizzare il primo. In sintesi, se un opificio può essere oggetto di locazione e, quindi, produrre il relativo reddito, non c’è ragione per escludere che sia riferibile all’unità la rendita catastale emergente dalla valutazione del complesso degli elementi costitutivi (strutture murarie e impianti) che caratterizzano l’immobile come opificio.
L’elemento fondamentale da considerare in tali casi è il rapporto tra l’immobile e gli altri elementi suscettibili di influenzarne la capacità reddituale, e quindi la valorizzazione. In particolare è necessario chiedersi, caso per caso, se gli impianti caratterizzano il fabbricato, oppure se quest’ultimo, senza di essi, manterrebbe una sua funzione senza una radicale trasformazione.
I giudici, rifacendosi all’orientamento della Cassazione (3166/2015), precisano che tutte le componenti che contribuiscono in via ordinaria ad assicurare a una unità immobiliare una specifica autonomia funzionale e reddituale sono da considerare elementi idonei a descrivere l’unità. Pertanto sono influenti rispetto alla quantificazione della rendita. Infatti, vanno considerati gli «elementi costitutivi degli opifici e degli altri immobili caratterizzati da una connessione strutturale con l’edificio, tale da realizzare un unico bene complesso», a prescindere dalla transitorietà della connessione nonché dai mezzi di unione a tal fine utilizzati (Cassazione, sentenza 3500/2015).
La Ctp, valutando anche la documentazione prodotta, ha ritenuto che il fabbricato, anche privato degli impianti, avrebbe potuto mantenere una propria funzione commerciale, potendo essere locato come magazzino, officina o supermercato. Pertanto l’ufficio aveva sbagliato nell’includere nella stima del fabbricato il valore degli impianti.
