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Registro sul «prezzo-valore»

Al trasferimento di un’abitazione derivante dopo un’asta pubblica, se bandita da un soggetto privato, si applica il sistema di determinazione della base imponibile dell’imposta di registro noto come prezzo-valore.Cioè la determinazione della base imponibile si opera sulla scorta del valore catastale del bene oggetto d’asta e non sul prezzo di aggiudicazione. Lo stabilisce l’agenzia delle Entrate nella risposta a un interpello datata 15 luglio 2013, ma divulgata solo recentemente.
Il prezzo-valore è stato introdotto dall’articolo 1, comma 497 della legge 266/2005: secondo tale norma, in caso di contratto a titolo oneroso avente a oggetto il trasferimento di un’abitazione a una persona fisica che non agisca nell’esercizio di impresa, arte o professione, la parte acquirente può richiedere che la base imponibile, ai fini dell’imposta di registro, sia costituita non dal valore del bene trasferito, ma dal prodotto che si ottiene (da qui la denominazione di questa regola come «principio del prezzo-valore») moltiplicando la rendita catastale per i coefficienti di aggiornamento applicabili e quindi indipendentemente dal corrispettivo dichiarato nel contratto.
Più tecnicamente, l’articolo 1, comma 497 consente di operare in deroga all’articolo 43 del Testo unico dell’imposta di registro (il Dpr 26 aprile 1986, n. 131); tale articolo 43 è appunto la norma della legge di registro che impone, di regola, di considerare il valore (o se superiore, il prezzo pattuito) come base imponibile dei beni immobili fatti oggetto di un trasferimento a titolo oneroso.
Ora, si tratta di coordinare questo panorama normativo con il disposto dell’articolo 44 del medesimo Dpr 131/1986. Quest’ultimo, disciplinando la materia dei trasferimenti coattivi (si pensi a una procedura esecutiva), sancisce che per la vendita «fatta in sede di espropriazione forzata ovvero all’asta pubblica e per i contratti stipulati o aggiudicati in seguito a pubblico incanto la base imponibile è costituita dal prezzo di aggiudicazione».
Il criterio del prezzo-valore, di cui alla legge 266/2005, è dunque norma speciale, che, come tale, si impone sia all’articolo 43 (espressamente da essa derogato) e pure all’articolo 44 del Testo unico del registro (pur non espressamente da esso derogato)? Oppure è “speciale” l’articolo 44 del Testo unico, dettando la disciplina applicabile alla specifica materia dei trasferimenti forzosi, di modo che, in questi casi, si deve necessariamente procedere determinando la base imponibile secondo il prezzo di aggiudicazione ?
Una prima risposta a queste domande può essere abbozzata prendendo in considerazione le ragioni che hanno sollecitato il legislatore a introdurre nel nostro sistema la norma del prezzo-valore: in breve, in un contesto in cui i pagamenti in nero imperavano, con questa soluzione si volle incentivare (e, una volta tanto, l’obiettivo è stato perfettamente centrato) l’emersione del prezzo realmente concordato dai contraenti di una compravendita immobiliare. Ma, evidentemente, le modalità attraverso le quali si forma il prezzo in un’asta pubblica non sollecitano quell’allarme che invece è presente in un’ordinaria trattativa contrattuale tra privati.
Un secondo indizio si può poi trarre dalla risoluzione dell’agenzia delle Entrate n. 102/E del 17 maggio 2007, nella quale, con riferimento alle vendite della Scip (la società per la cartolarizzazione degli immobili pubblici), si è affermato che – quando la Scip cede i propri immobili a mezzo di una procedura di asta pubblica – si applica il disposto dell’articolo 44 del Testo unico (e quindi la base imponibile è costituita dal prezzo di aggiudicazione).
Secondo la stessa risoluzione, si applica il sistema del prezzo-valore quando la Scip effettua cessioni al di fuori della procedura di asta pubblica (si pensi alla cessione al conduttore titolare dell’opzione di acquisto).
Con la risposta all’interpello datata 15 luglio 2013, l’agenzia delle Entrate distingue dunque tra l’asta bandita da un ente pubblico e l’asta bandita da un soggetto privato (nella fattispecie era un fondo pensione): nel primo caso, si conferma che l’articolo 44 della legge di registro si impone sul principio del prezzo-valore; nel secondo caso, invece, vale la regola della tassazione del valore catastale, per il motivo che solo quando «l’intera operazione è sottoposta a pubblica vigilanza…sussistono effettive garanzie sulla corrispondenza tra prezzo pagato e valore dichiarato».

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