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Registro e ipocatastali neutri

Irrilevante, ai fini della tassazione diretta, il valore dei beni immobili dichiarato, accertato o definito ai fini dell’imposta di registro. Banditi, di fatto, tutti gli automatismi utilizzati nella determinazione della base imponibile dei diversi tributi.

Questa l’ulteriore conferma del Notariato che, con lo studio 102-2016/T, avente a oggetto la presunzione di maggior corrispettivo sulle cessioni immobiliari e/o aziendali, ha analizzato il recente intervento del legislatore, di cui al comma 3, dell’art. 5, dlgs 147/2015 (decreto crescita). Esso dispone che «gli articoli 58, 68, 85 e 86 del testo unico delle imposte sui redditi ( ) e gli articoli 5, 5-bis, 6 e 7 del decreto legislativo 15 dicembre 1997 n. 446, si interpretano nel senso che per le cessioni di immobili e di aziende, nonché per la costituzione e il trasferimento di diritti reali sugli stessi, l’esistenza del maggior corrispettivo non è presumibile soltanto sulla base del valore anche se dichiarato, accertato e definito ai fini dell’imposta di registro ( ) ovvero delle imposte ipotecaria e catastale».

Pertanto, le disposizioni interpretative risultano chiare e utili per disinnescare l’idea del fisco e della Cassazione che si potesse assumere il valore dichiarato, accertato e definito ai fini dell’imposizione indiretta, anche per determinare un maggior valore ai fini dell’imposizione diretta (Ires/Irpef e Irap), stabilendo la relativa irrilevanza.

Il principio affermato dalla Cassazione (tra le numerose a favore, sentenze 4417/2002, 21055/12005, 19830/2008 e 5070/2011, contrarie 4057/2007, 11012/2012, 10552/2012, 22143/2013 e 24054/2014), si è sempre scontrato con alcune contrarie argomentazioni da più parti formulate, come quelle indicate dall’Associazione italiana dottori commercialisti (Adc) nella norma di comportamento n. 171/2008.

Essa aveva già affermato che, anche in caso di cessione di azienda, la definizione di un maggior valore ai fini dell’imposta di registro non poteva assumere automatica efficacia ai fini delle imposte dirette, poiché per l’imposta di registro, si fa riferimento al valore dell’azienda mentre per le imposte sui redditi, la plusvalenza è data dalla differenza tra il corrispettivo pattuito e il costo fiscalmente riconosciuto dell’azienda medesima. Questo approccio è stato superato dal comma 3, dell’art. 5 del decreto richiamato, contenente una norma di interpretazione autentica: è stato chiarito che, per le cessioni di immobili e di aziende, nonché per la costituzione e il trasferimento di diritti reali sugli stessi, l’esistenza di un maggior corrispettivo rilevante ai fini delle imposte dirette e dell’Irap non è presumibile soltanto sulla base del valore, seppure dichiarato o accertato ai fini dell’imposta di registro ovvero ai fini delle imposte ipotecaria e catastale.

Come indicato dal Notariato, la formulazione adottata dal legislatore è tranchant e sufficientemente esplicativa dell’intenzione di neutralizzare l’utilizzo «esteso» del valore dichiarato, accertato e definito ai fini dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale.

Peraltro, nel documento in commento si nota che tale atteggiamento (utilizzo del valore fissato per il registro) aveva già denotato alcuni cedimenti, allorquando la Legge comunitaria del 2008 aveva disposto l’impossibilità di utilizzare il valore normale (presunzione) per quanto concerneva l’applicazione delle imposte dirette e dell’Iva (art. 24, legge 88/2009) e la stessa Amministrazione finanziaria (ris. 18/E/2010) aveva precisato che non era possibile avviare un accertamento, nell’ambito dell’imposizione diretta, in presenza di un disallineamento tra corrispettivo dichiarato e valore normale (valutazione Omi), in assenza di ulteriori elementi a supporto (valore del mutuo, indagini finanziarie e quant’altro)

In tema di cessioni immobiliari, poi, gli autori evidenziano che tale novità interviene non solo nell’ambito della determinazione del reddito d’impresa, sia come ricavo (art. 85, dpr 917/86), sia nell’ambito delle plusvalenze (art. 86 del Tuir), ma anche nell’ambito privato del contribuente (art. 67 del medesimo Tuir).

Con riferimento alle cessioni di aziende, posto che nel passato era il contribuente chiamato a fornire la prova contraria, la novità risulta dirompente per il solo fatto che il solo disallineamento con il valore dichiarato ai fini del registro non potrà legittimare un accertamento nell’ambito delle imposte dirette o dell’Irap, con la necessità che la stessa Amministrazione finanziaria combini tale presunzione con ulteriori elementi, tali da poter integrare la presunzione semplice da elementi «gravi, precisi e concordanti».

Fabrizio G. Poggiani

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