Siete qui: Oggi sulla stampa
Oggi sulla stampa

Proprietari obbligati a pagare

di Giuseppe Bordolli e Gianfranco Di Rago 

I comproprietari di un appartamento condominiale sono obbligati in solido nei confronti del condominio per il pagamento degli oneri di gestione, a prescindere dal titolo di acquisto della proprietà. Di conseguenza l'amministratore può chiedere anche a uno solo dei proprietari il pagamento integrale del debito riferibile a una data unità immobiliare, fermo restando il diritto del condomino solvente di ripetere le rispettive quote dagli altri comproprietari. Lo ha chiarito di recente la Cassazione con la sentenza n. 21907 del 21 ottobre 2011.

La pertinenza all'unità immobiliare dei debiti condominiali. Le spese di gestione del condominio, come rendicontate dall'amministratore e approvate a consuntivo dall'assemblea, sono di pertinenza di ogni singola unità immobiliare di cui si compone il condominio e competono, in base al periodo temporale di maturazione delle singole voci di spesa, al soggetto o ai soggetti che ne risultino proprietari (con l'eccezione di cui all'art. 63, comma 2, delle disposizioni di attuazione del codice civile, nel quale si dispone che chi subentra nei diritti di un condomino è tenuto in solido con quest'ultimo al pagamento degli oneri condominiali anche dell'annualità precedente, oltre a quelli dell'anno in corso).

La comproprietà dell'unità immobiliare condominiale. Il problema si complica quando, come nel caso affrontato dalla Suprema corte, i proprietari della medesima unità immobiliare siano più di uno, magari con quote di comproprietà diversa e con titoli di acquisto differenti. In questi casi, viene da chiedersi, i diversi comproprietari sono uguali di fronte all'amministratore condominiale?

Nella citata sentenza dello scorso mese di ottobre la Cassazione ha in primo luogo evidenziato come nell'ipotesi di comunione inquadrata in un condominio l'iniziale situazione di scomposizione pro quota dei singoli diritti di proprietà passi in secondo piano rispetto all'esigenza di valorizzare l'aspetto unitario della (com)proprietà condominiale per esigenze di certezza del diritto. I riferimenti normativi, sotto questo aspetto, sono molteplici. Si pensi, per esempio, all'art. 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile, il quale dispone che in caso di comproprietà di un'unità immobiliare condominiale i comproprietari possano votare in assemblea solo per il tramite di un unico rappresentante.

Di conseguenza, secondo la Suprema corte, dal punto di vista degli oneri condominiali, poiché il contributo grava sul titolare del piano o della porzione di piano inteso come bene unico, anche la posizione dei comproprietari dell'unità immobiliare non può che risultare unitaria, con la conseguenza che l'amministratore può richiedere il pagamento integrale delle spese anche a uno solo dei soggetti in comunione.

Il carattere solidale dell'obbligazione condominiale. Sulla base delle precedenti osservazioni i giudici di legittimità hanno quindi ritenuto che, dal punto di vista della disciplina delle obbligazioni, in ipotesi del genere debba applicarsi la regola della presunzione della solidarietà di cui all'art. 1294 c.c., secondo cui i condebitori sono tenuti in solido al pagamento del dovuto. La norma in questione, tuttavia, fa espressamente salvi in casi nei quali la legge o il titolo dispongano diversamente in merito al rapporto obbligatorio intercorrente tra i condebitori e il creditore. Occorre allora chiedersi se, per esempio, come nel caso deciso nella predetta sentenza n. 21907/2011, la presunzione di cui all'art. 1294 c.c. non debba applicarsi allorché i comproprietari siano tali in base a titoli di acquisto diversi.

La Cassazione ha risolto positivamente anche detta questione, evidenziando come la diversità dei titoli di provenienza concerna soltanto il modo di acquisto del bene in comunione.

Print Friendly

Condividi su

Potrebbe interessarti anche
Oggi sulla stampa

«La priorità oggi è la definizione di un piano concreto e coraggioso per fruire dei fondi dedicat...

Oggi sulla stampa

Oggi sulla stampa

Sempre più al centro degli interessi della politica, ora la Banca Popolare di Bari finisce uf...

Oggi sulla stampa

Oggi sulla stampa

Il post-Covid come uno spartiacque. Le aspettative dei 340 investitori che hanno partecipato alla di...

Oggi sulla stampa