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Proprietà su parti comuni: causa solo fra i contendenti

In caso di lite per una proprietà che si trova su uno spazio comune, il giudice non è obbligato a sentire tutti i condomini. Alla spinosa questione sulla necessità o meno di procedere al litisconsorzio perché una sentenza abbia valore hanno dato una risposta i giudici delle sezioni unite, con la sentenza 25454 depositata ieri. L’occasione per mettere la parola fine al contrasto giurisprudenziale è arrivata con una causa che vedeva accapigliarsi due condomini sulla proprietà di un box, situato negli spazi condivisi dell’edificio. Il ricorrente, era arrivato in Cassazione per rivendicare il possesso del garage, destinato a lui dalla cooperativa edilizia che aveva realizzato l’intero stabile. Il box conteso era però “detenuto” da un altro condomino, che lo aveva recintato con un muretto considerandosi proprietario di quello spazio in virtù di un’assegnazione, precedente a quella del suo avversario, e basata su un secondo accatastamento dell’immobile in linea con le autorizzazioni comunali. Per decidere i giudici della seconda sezione dovevano prima dirimere il contrasto sull’obbligo di sentire gli altri condomini, eventualmente interessati a capire se un tratto di area del parcheggio da destinare a spazio di manovra era stato occupato abusivamente. Le Sezioni unite chiamate in causa tirano le fila dei diversi punti di vista della dottrina e della giurisrudenza e scelgono la soluzione più “snella”. Per un primo orientamento è necessario il litisconsorzio quando, come nel caso esaminato, un condominio resiste alla rivendicazione semplicemente negando la condominialità del bene di cui afferma la proprietà (senza quindi una domanda riconvenzionale). Le Sezioni unite “votano” invece per un secondo orientamento, in base al quale il giudice può prendere una decisione basandosi esclusivamente sulle domande proposte dalle parti. Per i giudici, infatti, le azioni a tutela della proprietà e del godimento della cosa comune possono essere promosse anche soltanto da uno dei comproprietari. La garanzia è comunque assicurata: sia perché il diritto di ciascuno riguarda l’intera cosa comune, pur entro i limiti dei concorrenti diritti altrui, sia perché compete a ogni condomino la tutela dei diritti comuni in virtù del principio della “rappresentanza reciproca”».
Al giudice resta la facoltà, se lo ritiene necessario di integrare il contraddittorio.
Risolta la spinosa questione, i giudici si concentrano sul caso concreto, dando partita vinta al condomino che ha la concessione edilizia. «Un’eventuale discrasia tra accatastamento, cioè la dichiarazione presentata dal costruttore-proprietario agli uffici finanziari e la concessione edilizia va risolta avendo riguardo a quest’ultima, perché essa designa la entità della costruzione assentita e la destinazione impressa e approvata del bene da edificare». E il condomino può anche mantenere il suo muretto, perché alla proprietà non può essere posto un limite. Anche se la “recinzione” può creare agli altri qualche difficoltà di parcheggio, il cui unico responsabile è un accatastamento fatto con criteri ormai superati e infedeli, ma non contestabili al proprietario del box.

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