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Procedure concorsuali, valore non accertabile

Nelle procedure concorsuali, la valutazione del compendio immobiliare da vendere viene calcolata sul valore di realizzo, che è cosa ben diversa dal valore corrente di mercato; conseguentemente l’accertamento dell’Ufficio che ipotizza un valore superiore sulla scorta di tale criterio deve essere annullato. Lo ha stabilito la Ctp di Milano nella sentenza n.4403/2017 depositata il 27 giugno. Con autonomi ricorsi, sia la società acquirente che quella venditrice, contestavano l’avviso di liquidazione con cui le Entrate di Milano uno avevano accertato un maggior valore per la cessione di un ramo di azienda composto da nove impianti di distribuzione di carburanti agli autoveicoli. La liquidazione erariale si basava su una stima tecnica dell’Agenzia del territorio di Brescia che appariva carente di alcuni aspetti significativi: la stima non considerava i costi di bonifica indispensabili al termine della vita utile degli impianti (stimata in 70 anni) né le caratteristiche strutturali degli impianti per la distribuzione del carburante che costituiscono una casistica «particolare» di immobili il cui valore del manufatto edilizio è pressoché assorbito dal valore dell’avviamento commerciale.

Tra i motivi di ricorso le istanti riferivano che la società venditrice era sottoposta ad un concordato preventivo presso il Tribunale di Brescia e che la compravendita era avvenuta sotto la stretta sorveglianza degli organi della procedura; appariva, quindi, inverosimile che le parti avessero potuto stipulare la compravendita alterando i valori di mercato dei beni immobili. Nell’ambito delle procedure concorsuali, il prezzo della compravendita degli immobili viene determinato al termine di un rigoroso procedimento che prevede una specifica perizia giurata, l’accettazione della Commissione giudiziale e l’autorizzazione del giudice delegato, che lo riconoscono vantaggioso per gli interessi dei creditori e congruo rispetto alle valutazioni di mercato. Detto prezzo è vincolante per le parti e non può essere oggetto d’avviso di accertamento per maggior valore ai fini dell’imposta di registro (Ctp di Grosseto n. 258/2000). Nel caso trattato, il Collegio ha accertato come sia stata allegata tutta la documentazione relativa alla procedura concorsuale. Agli atti esiste sia l’autorizzazione del Giudice delegato nonché l’approvazione del Comitato dei Creditori che ha consentito la vendita del ramo aziendale. Accogliendo i ricorsi riuniti la Commissione ha condannato l’Ufficio alle spese di giudizio.

Benito Fuoco

[omissis] Va considerato che la tipologia delle stazioni di servizio costituisce una casistica assai particolare di immobili il cui valore del manufatto edilizio è pressoché totalmente assorbito dal valore dell’avviamento determinato sulla base della quantità del carburante erogato. Nella determinazione del valore della stazione di servizio de qua, devono essere considerate le caratteristiche edilizie che sono assolutamente minime del fabbricato (poco più di un deposito o magazzino e ad un solo piano).

La vita utile ipotizzata dall’ufficio in 70 anni è solo ipotizzata ed è priva di riscontri reali, non avendo l’ufficio detto nulla in merito.

Altro aspetto che la perizia dell’ufficio non contempla è il fatto che i costi di bonifica del compendio immobiliare, assolutamente indispensabili al termine della vita utile di qualsiasi stazione di servizio, non sono stati valutati dall’ufficio accertatore, ma neppure accennati.

Gli elementi della perizia dell’ufficio, seppur richiamando il metodo del costo deprezzato usato, non sono completi perché l’ufficio non ha considerato componenti come quelli sopra esposti che invece doveva prendere in esame.

Sul punto del Concordato preventivo, sul fatto che al momento della cessione del ramo d’azienda, la società venditrice, vale a dire ( ) Srl Unipersonale in liquidazione fosse in concordato preventivo, il Collegio rileva quanto segue.

Al fascicolo processuale è stata allegata tutta la documentazione comprovante che la società venditrice, fosse in procedura concorsuale. Infatti vi è l’autorizzazione del Giudice delegato alla procedura che autorizzava la vendita al prezzo di cessione nell’importo di 2.300.000 e che autorizzava il Commissario giudiziale a procedere con la cessione del ramo d’azienda a ( ) Srl alle condizioni di cui all’istanza. Oltre a ciò, è stata allegata la copia fotostatica del verbale della riunione del Comitato dei creditori che autorizzava la vendita del ramo d’azienda de qua, al prezzo di cessione nell’importo di complessivi 2.300.000.

Nelle procedure concorsuali, la valutazione del compendio immobiliare da vendere viene calcolata sul valore di realizzo, che è cosa ben diversa dal valore corrente di mercato. Nel caso de quo il concordato preventivo è stato in grado di incassare il valore che gli organi della procedura stessa avevano stabilito. Essendo in procedura, tutto era sotto la sorveglianza del Tribunale fallimentare di Brescia.

Sono queste le ragioni per le quali i ricorsi riuniti vengono accolti e annullato in toto l’avviso di liquidazione.

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