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Prima casa, ritornano le tasse

di Norberto Villa 

Torna l'imposizione anche sulla prima casa con l'anticipo dell'Imposta municipale propria (Imu). Sparisce l'Irpef sugli immobili non locati (anche per le seconde case). Le rendite sugli immobili abitativi si incrementano del 60% ma con effetto limitato alla nuova imposta municipale. Senza dubbio ci sarà un aggravio fiscale sulla casa di abitazione ma anche sulle seconde case.

L'articolo 13 del decreto del governo anticipa al 2012 l'istituzione in via transitoria dell'Imposta municipale propria e ne prevede il mantenimento anche per il 2013 e 2014 (la vera e propria Imu entrerà invece in vigore dal 2015).

Il decreto anticipa l'imposta prevista dal decreto legislativo 14 marzo 2011 che sarà applicata in base alle previsioni contenute negli articoli 8 e 9 del decreto legislativo del 14 marzo 2011. Tale riferimento significa che l'Imu nel periodo 2012 e 2014:

sostituisce l'Irpef sugli immobili non locati e l'Ici;

riguarda unicamente il possesso degli immobili e non invece le imposte sui trasferimenti degli stessi (fattispecie regolamentata dall'art. 10 del decreto legislativo citato).

Ciò significa che ad esempio le imposte sui trasferimenti (tipicamente registro e ipo catastali) di cui il decreto legislativo del marzo 2011 prevede la sostituzione con l'Imu rimangono almeno fino al 2015 immutati.

L'articolo 8 del decreto stabilisce espressamente che «l'imposta municipale propria sostituisce, per la componente immobiliare, l'imposta sul reddito delle persone fisiche e le relative addizionali dovute in relazione ai redditi fondiari relativi ai beni non locati, e l'imposta comunale sugli immobili».

In sostanza se si collega il nuovo provvedimento e quello originario la nuova Imu nel 2012–2014 andrà:

a introdurre un'imposizione sulla casa di abitazione (che invece oggi, nella sostanza non scontano Irpef e Ici);

a sostituire l'Ici ma anche l'Irpef e le addizionali dovute sugli immobili non concessi in locazione (seconde case e simili).

Ora è evidente che ciò comporterà sicuramente un aggravio sui titolari dell'abitazione principale (che fino ad oggi non pagavano alcunché ne ai fini Ici ne ai fini Irpef) mentre invece per le seconde o terze case solo un calcolo sul singolo caso potrà consentire di verificare l'effetto della nuova previsione anche se gli esempi che riportiamo mostrano che ne risulterà anche in tale ipotesi un aggravio. I calcoli dell'esborso e quindi del confronto con la situazione attuale dovranno però tener conto anche del potere che è assegnato ai comuni per la rimodulazione delle aliquote e della misure delle detrazioni.

La base imponibile dell'Imu è costituita dal valore catastale dell'immobile e con riguardo a ciò il decreto incrementa le rendite catastali. Per gli immobili di categoria A escluso gli A10 e di categoria C/2, C/6 E C/7 (fattispecie queste in cui spesso ricadono le pertinenze dell'abitazione) il nuovo valore catastale deve essere individuato all'ammontare delle rendite risultanti in catasto, rivalutate del 5% a cui applicare il moltiplicatore di 160 (che si riduce a 140 per i B e nelle categorie catastali C/3, C/4 e C/5; a 80 per gli A/10, a 60 per i D e a 55 per i fabbricati classificati nella categoria catastale C/1).

Da notare che tale incremento dal tenore letterale del provvedimento non pare comportare un incremento delle rendite in generale ma solo al fine di individuare la base imponibile dell'Imp. Qualora ciò fosse confermato ciò significherebbe che ci troveremmo a che fare con rendite differenziate in relazione al campo di imposizione in cui le stesse saranno utilizzate. Ai fini Imu scatterà la rivalutazione sopra vista ma che invece non avrà effetto se la rendita dovesse essere utilizzata ai fini del registro o delle imposte sulle donazioni e successioni,

L'aliquota di base dell'imposta è pari allo 0,76% (modificabile in più o in meno di 0,3 punti) ridotto allo 0,4 per la prima casa (modificabile in più o in meno di 0,2 punti).

Inoltre è stabilito che dall'imposta dovuta per l'unità immobiliare adibita ad abitazione principale del soggetto passivo e per le relative pertinenze, si detraggono, fino a concorrenza del suo ammontare, euro 200 rapportate al periodo dell'anno durante il quale si protrae tale destinazione. Nel caso in cui l'immobile sia abitazione principale di più soggetti la detrazione è da suddividere pro quota. I comuni possono elevare l'importo di euro 200 fino a concorrenza dell'imposta dovuta, nel rispetto dell'equilibrio di bilancio. Qualora agissero in tal modo però non potranno stabilire un'aliquota superiore a quella ordinaria per le unità immobiliari tenute a disposizione.

Ma non è finita qui, perché una volta individuata l'imposta secondo le regole sopra vista occorre suddividere tale importo. Il comma 11 del provvedimento prevede sulle aliquote fissate una quota variabile per le case di abitazioni e per gli altri immobile è di competenza dello stato. Ciò pare significare che saranno da effettuare un duplice versamento la cui somma dovrà essere pari all'Imp come sopra individuata: una quota destinata al comune e uno all'erario centrale. Sul punto il decreto prevede che con riguardo a tale aspetto (quota spettante all'erario) non si deve tener conto delle detrazioni prevista per l'abitazione principale e nemmeno delle detrazioni e riduzioni di aliquota deliberate dai comuni.

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