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Prelios, Aedes, Risanamento al ballo del mattone il biglietto lo paga la banca

C’ era una volta il “palazzinaro” romano, personaggio da commedia all’italiana che ha riempito le cronache: storie di rapide fortune e clamorosi dissesti. Col XXI secolo, però, il ballo del mattone si è trasferito a Milano: più anonimo, meno grottesco; più finanza, debito e Borsa; stessi clamorosi dissesti, ma molto più grandi. Al ballo del mattone milanese, però, sono le banche a esibirsi nei passi più spettacolari e acrobatici. L’antefatto è quello che precede ogni crisi immobiliare da 100 anni a questa parte: un lungo periodo di credito eccessivo, a partire da fine anni ’90; l’illusione dei facili guadagni in Borsa, alimentata dalla bolla internet; e il mito (che non tramonta mai) dell’investimento immobiliare come l’unico “sicuro”. Quale migliore occasione per i nostri imprenditori-finanzieri di lucrare profitti nell’immobiliare coi soldi delle banche e il risparmio di un parco buoi smanioso di partecipare al banchetto della “grande finanza”? Così, si è passati all’ingegnerizzazione del “palazzinaro”. Con la crisi del 2008, si è scoperto, succede regolarmente, che i prezzi delle case non salgono in eterno, che il debito è eccessivo, che gli immobili sono investimenti poco liquidi e quando bisogna vendere per far fronte agli impegni sono dolori. E le banche rimangono col cerino in mano. In un mondo razionale ed efficiente, la risoluzione delle crisi immobiliari è rapida e relativamente semplice. Gli immobili non sono aziende: non hanno marchi, dipendenti, reputazione, clientela, reti di vendita, know how che rendono la liquidazione la peggiore delle soluzioni. Il modo più efficiente e rapido per uscire dalle crisi del mattone è proprio la vendita a pezzi o in blocco degli immobili al miglior offerente; gli azionisti sono spazzati via, come è giusto che sia; e i creditori massimizzano l’introito, contabilizzano le perdite ma puliscono rapidamente i bilanci una volta per tutte. E si volta pagina. Non da noi. E’ qui che le banche creditrici danno inizio a complicati, quanto incomprensibili balletti finanziari. Il posto d’onore al ballo del mattone spetta a Pirelli, blasonato gruppo industriale milanese che, con il pretesto di “efficientare” (siamo a Milano) capannoni dismessi, ha voluto cavalcare la bolla del credito e della Borsa buttandosi nell’immobiliare con Pirelli Real Estate (un tocco di americanismo per smarcarsi dall’immagine del palazzinaro). Al culmine Pirelli RE è riuscita ad accumulare quasi 15 miliardi di immobi-li, di proprietà o in gestione, finanziati da un montagna di debiti: 870 milioni in Pirelli RE, e quasi 10 miliardi nei vari veicoli e fondi controllati. Troppi. Così, il responsabile del dissesto viene allontanato (con buonuscita multi-milionaria) nel 2009, si vara un aumento di capitale da 400 milioni per dimezzare il debito, e il presidente Tronchetti annuncia il nuovo piano che restituirà lustro all’azienda. Ma già l’anno dopo Pirelli RE viene scissa da Pirelli per non affossare il gruppo industriale e cambia il nome in Prelios (Real Estate ora fa rima con subprime). Poi le banche rifinanziano 360 milioni di debiti; con Pirelli, rimasta creditrice, che deve fare la sua parte. Ma piani e ristrutturazioni non sortiscono l’effetto e oggi Prelios ha un fardello di 550 milioni di debiti (più altri 4,6 miliardi nei vari veicoli e fondi controllati), e un patrimonio netto di appena 60. Urge una nuova ristrutturazione del debito. Per le banche, nessun problema: questo maggio si accordano per partecipare e garantire un aumento di capitale da 185 milioni, più altri 297 milioni di debito che verrà obbligatoriamente convertito dalle banche in azioni (e paga un misero 1%), al prezzo più alto tra quello dell’aumento odierno e quello che prevarrà alla scadenza in Borsa (rinunciando quindi a incassare il valore eventualmente creato con la ristrutturazione). Col convertendo le banche sono di fatto azioniste, ma senza diritti di proprietà e controllo. Che invece rimangono alla Camfin di Tronchetti (holding che lui controlla grazie alle stesse banche), e a Massimo Caputi (per lui le deleghe esecutive) con appena 20 milioni investiti dalla sua Feidos. Che le banche italiane siano generose e pazienti con chi ha prodotto grandi dissesti, è risaputo. Ma nel caso di Prelios l’aspetto sconvolgente è che Pirelli, rimasta creditrice, è costretta a partecipare alla ristrutturazione al pari delle banche. Così, tra aumenti e convertendo, Pirelli potrebbe ritrovarsi nel 2019 con la maggioranza relativa di Prelios (fino al 39%), senza contare nulla, nel frattempo, nella gestione. Ovvero il gruppo industriale rientrerebbe nell’immobiliare da cui doveva uscire definitivamente solo tre anni fa. Da Pirelli, però, non registro alcuna voce di dissenso (neppure quella dei ben 11 amministratori indipendenti). Finanziare senza fiatare piani di ristrutturazione da libro dei sogni, per le banche al ballo del mattone è la regola. Aedes, altra avventura immobiliare del XXI secolo di imprenditorifinanzieri (anche Silvio Berlusconi ha una piccola partecipazione) a fine 2008 era arrivata ad accumulare 800 milioni di debiti, ma con appena 5 di patrimonio, falcidiato dalle minusvalenze sugli immobili. Inevitabile il dissesto. Nessun problema. Arrivano a soccorso le banche che nel 2009 si accollano un aumento di capitale da 360 milioni e la ristrutturazione del debito. Il tutto sulla base del solito piano tracciato dai soci “industriali”, che rimangono al posto di guida con 115 milioni di aumento a loro dedicato: ma loro sottoscrivono le azioni a 0,26 euro l’una (più un warrant gratis), mentre le banche ne pagano 0,715. Quando si parla di generosità. Il piano di ristrutturazione prevedeva però che nel 2013 il debito si riducesse a 186 milioni, mentre oggi è di 434; e il patrimonio fosse di 410 milioni, quando quello attuale si è ridotto a 32 milioni. Per il futuro, qualche banca provvederà. In tema di generosità, nel caso di Risanamento le banche si sono superate. L’immobiliare di Zunino era arrivata ad accumulare 2,8 miliardi di debiti per investimenti nel mattone e rischiosi progetti di sviluppo immobiliare. Con la crisi sono arrivate perdite per centinaia di milioni che hanno spazzato via il capitale e nel 2009 è stato dichiarato il dissesto. Ma arrivano a soccorso le solite banche che si accollano moratoria e riscadenzamento dei debiti, un aumento di capitale da 150 milioni, più il solito debito da convertire obbligatoriamente in azioni per altri 350 milioni. A Zunino, che ha portato la società al dissesto, viene permesso di rimanere con un quarto del capitale. Inoltre, in un empito di dissennata generosità, le banche vendono a Zunino l’opzione a ricomprarsi, nel 2013, l’intero capitale a 0,45 euro per azione (più un premio crescente nel tempo), pagando 100 euro a ogni banca (cento euro, non è un errore). Dunque, in caso di successo le banche regalano a Zunino tutto il potenziale rialzo della ristrutturazione, finanziata coi loro soldi. Caso, credo, unico al mondo. Ma c’è di più. Poiché si intravede la possibilità che Risanamento si disfi dei disastrosi progetti di sviluppo (dopo l’area ex Falck, Santa Giulia) rimanendo solo con un portafoglio di immobili di pregio a Parigi, Zunino, invece di esercitare l’opzione di acquisto a un prezzo stimabile di circa 0,60-0,70 euro, vuole lanciare un’Opa totalitaria a 0,25 euro. Per quale ragione le banche, con la maggioranza del capitale, dovrebbero aderire a questo prezzo, quando hanno il diritto a vendergliela a più del doppio, è un mistero. Ma è difficile credere che Zunino lanci un’Opa senza un qualche accordo preventivo con le banche. Inoltre non si capisce quanti degli 1,8 miliardi di debiti rimarrebbero in capo alla società: che altrimenti rischierebbe un nuovo dissesto. Se a questo punto vi chiedete dove Zunino prenda i 150 milioni necessari all’Opa non avete ancora capito come si balla col mattone milanese: un prestito bancario, naturalmente. E’ un’assicurazione, non un’immobiliare: ma come si fa a chiudere senza citare la Fonsai dei Ligresti? Le polizze degli assicurati e le solite banche usate come bancomat per acquistare immobili dalle holding di famiglia e finanziare la partecipazione a rischiosi progetti di sviluppo. Anche per lui, dopo tante piroette, è arrivata la crisi. Le banche hanno fatto di tutto per tenerlo in piedi, ma qualche volta anche i migliori ballerini cadono. E il parco buoi? Basta l’eloquenza del grafico: tenuto anche conto degli aumenti di capitale, da inizio 2007 i risparmiatori hanno perso il 99,1% con Prelios, il 98,6% con Aedes, 97,4% con Risanamento e 96,9% con Fonsai. Come una vecchia barzelletta della Settimana Enigmistica: senza parole. Tra gli effetti dei salvataggi bancari sulle società immobiliari è che Pirelli potrebbe tornare ad avere il 39% di Prelios, la ex Pirelli Re, rientrando così nel settore da cui era uscita tre anni fa, ma senza potere di voto.

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