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Preliminare, esecuzioni in forma specifica

Esecuzione in forma specifica del preliminare con patto di futura vendita nonostante una parte della prestazione sia divenuta impossibile: lo hanno chiarito i giudici della II sezione civile della Corte di cassazione nella sentenza n. 4939/2017, intervenendo sul ricorso di una donna avverso la decisione di secondo grado, a seguito della quale si era vista condannare al pagamento di una somma di denaro a titolo di restituzione dei frutti civili per il godimento di un immobile del quale, però, non avrebbe potuto godere stante la risoluzione del preliminare per impossibilità sopravvenuta. Secondo i giudici del merito detta impossibilità sopravvenuta era stata la conseguenza diretta del trasferimento del solo diritto di proprietà dell’appartamento e non anche dell’annesso giardino: in altre parole, si era trattato di un contratto nel quale l’oggetto determinante del consenso era costituito dall’alloggio, mentre il trasferimento del giardino, che fin dall’inizio appariva ipotetico, era stato condizionato allo sviluppo di eventi futuri ed incerti. Nel pronunciarsi, il collegio giudicante ha ricordato che con riguardo al caso di specie «deve ritenersi che il promissario acquirente, a fronte dell’inadempimento del promittente venditore, non resta soggetto alla sola alternativa della risoluzione del contratto o dell’accettazione senza riserve della cosa viziata o difforme, ma può esperire l’azione di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto definitivo, a norma dell’art. 2932 cod. civ., chiedendo, contestualmente e cumulativamente, la riduzione del prezzo, tenuto conto che il particolar rimedio offerto dal citato art. 2932 cod. civ. non esaurisce la tutela della parte acquirente secondo i principi generali dei contratti a prestazioni corrispettive e che un intervento del giudice, che tenga luogo del contratto non concluso, fissando un prezzo inferiore a quello pattuito con il preliminare, configura un legittimo intervento riequilibrativo delle contrapposte prestazioni, rivolto ad assicurare che l’interesse del promissario alla sostanziale conservazione degli impegni assunti non sia eluso da fatti ascrivibili al promittente».

Adelaide Caravaglios

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