Siete qui: Oggi sulla stampa
Oggi sulla stampa

Plusvalenze con distinguo

La cessione entro cinque anni dall’acquisto di un immobile utilizzato in parte come abitazione principale e in parte locato a terzi genera plusvalenza tassabile proporzionalmente al corrispettivo riferito alla porzione concessa in locazione. È quanto emerge dalla lettura della sentenza n. 37169 del 7 settembre scorso della Cassazione. Secondo i giudici di legittimità, infatti, la circostanza che l’immobile sia in parte adibito ad abitazione principale non consente di escludere per intero da tassazione la plusvalenza che emerge dalla vendita dell’immobile ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b), del Tuir. Secondo quanto previsto da tale disposizione, ai fini Irpef costituiscono plusvalenze rilevanti quali redditi diversi quelle conseguite da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività commerciali, derivanti dalla cessione di immobili detenuti da non più di cinque anni alla data della relativa cessione (ovvero costruiti da non oltre cinque anni, nel qual caso è necessario far riferimento alla data di ultimazione dei lavori). La motivazione sottostante a tale disposizione è evidente: considerando che l’intervallo temporale tra l’acquisto e la cessione dell’immobile è relativamente breve, tale circostanza comporterebbe l’esistenza di un intento speculativo in capo al soggetto cedente l’immobile.

La regola descritta trova alcune eccezioni, in primo luogo quando l’immobile è pervenuto al possessore a titolo gratuito, ossia per successione o donazione. In particolare:

– nel primo caso (bene immobile pervenuto per successione), la plusvalenza è in ogni caso non rilevante, in quanto non è ravvisabile un intento speculativo;

-nella fattispecie di immobili pervenuti per donazione, per effetto delle modifiche apportate dall’art. 37 del dl n. 223/2006, al fine di computare il quinquennio si deve aver riguardo alla data di acquisto del donante, così da rendere «trasparente» l’atto di donazione del bene immobile (in passato l’immobile pervenuto per donazione neutralizzava la plusvalenza successivamente realizzata dal donatario, e tale prassi era seguita per eludere la norma di cui all’art. 67, comma 1, lett. b, del Tuir).

Altra eccezione riguarda l’ipotesi in cui l’immobile ceduto (entro i cinque anni dall’acquisto) sia stato utilizzato per la maggior parte del periodo di possesso quale abitazione principale da parte del cedente o dei suoi familiari. La ratio di tale esclusione risulta altrettanto evidente laddove si pensi che l’aver utilizzato l’immobile quale abitazione principale esclude qualsiasi intento speculativo da parte del cedente. Sul punto è opportuno evidenziare alcuni aspetti:

– in primo luogo per escludere la plusvalenza da tassazione non è richiesto che l’immobile sia utilizzato quale abitazione principale per l’intero periodo di possesso, bensì per la maggior parte dello stesso;

– in secondo luogo l’utilizzo quale abitazione principale deve avvenire da parte del cedente o di uno dei suoi familiari, intendendosi per tali quelli indicati nell’art. 5 del Tuir, ove si afferma che ai fini delle imposte sui redditi si intendono come tali il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo. Con la ris. n. 82/E del 7 marzo 2008, l’Agenzia delle entrate ha precisato che tra i familiari va considerato anche il coniuge in regime di separazione. In merito all’ambito applicativo dell’art. 67, comma 1, lett. b), del Tuir, si segnala che se l’immobile è stato oggetto di usucapione da parte del cedente, la rm 31/3/2003, n. 78/E, ha chiarito che l’acquisto si considera avvenuto a titolo originario e non derivativo, e quindi in assenza di un atto traslativo della proprietà del bene.

Venendo al contenuto della sentenza della Cassazione, il problema si è posto poiché l’art. 67, comma 1, lett. b), del Tuir non disciplina espressamente l’ipotesi in cui l’immobile sia utilizzato promiscuamente come abitazione principale e in parte locato a terzi, mentre nella fattispecie il contribuente aveva acquisito l’immobile nel 2004 destinando a un familiare che lo utilizzava quale abitazione principale solo per una parte dello stesso, mentre l’altra era stata concessa in locazione a terzi. L’immobile è stato venduto nel 2007, e in tale sede si è posto il dubbio se l’utilizzo, sia pure parziale, del bene quale abitazione principale fosse sufficiente a escludere da tassazione la plusvalenza, ovvero se la presenza di un utilizzo da parte di terzi potesse in qualche modo condizionare la tassazione della plusvalenza. Secondo la Suprema corte è necessario suddividere la plusvalenza realizzata in due parti:

– la parte relativa all’utilizzo come abitazione principale, esclusa da tassazione;

– la parte relativa alla locazione terzi del bene, tassata quale reddito diversi in quanto all’atto della cessione non sono decorsi i cinque anni rispetto all’acquisto.

Secondo la Corte, infatti, escludere da tassazione l’intera plusvalenza significherebbe non rispettare la volontà del legislatore del Tuir, secondo cui l’irrilevanza della plusvalenza stessa si realizza solamente laddove l’immobile sia stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo intercorrente tra l’acquisto e la cessione. Ciò sta a significare che per la parte di immobile utilizzato da terzi la plusvalenza deve essere soggetta a tassazione.

Sandro Cerato

Print Friendly

Condividi su

Potrebbe interessarti anche
Oggi sulla stampa

ROMA — Un’esigenza comune percorre l’Europa investita dalla seconda ondata del Covid-19. Mai c...

Oggi sulla stampa

Oggi sulla stampa

ROMA — L’Italia è pronta ad alzare le difese, e si allinea con l’Unione europea, nei confront...

Oggi sulla stampa

Oggi sulla stampa

MILANO — Nel giorno in cui il consiglio di Atlantia ha deliberato il percorso per uscire da Aspi, ...

Oggi sulla stampa