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Più slancio alle vendite all’asta

Dare la stura alle vendite giudiziarie immobiliari, sbloccando un mercato asfittico. È l’obiettivo di una delle misure contenute nel decreto legge n. 18/2016, pubblicato sulla G.U. n. 37 del 15 febbraio 2016, che si occupa in gran parte di riforma delle Banche di credito cooperativo (Bcc) e di garanzie statali per lo smobilizzo dei crediti bancari in sofferenza. L’intervento di pronto impatto è quello relativo alla tassazione agevolata sulle case vendute all’asta. Ha un carattere strutturale l’intervento sui requisiti del credito cooperativo (più patrimonializzazione e più solidità attraverso lo strumento del gruppo). Ha una finalità emergenziale, invece, l’intervento per ripulire il sistema bancario dei crediti in sofferenza (smobilizzo con garanzia onerosa statale).

Vendite immobiliari. Il decreto legge prevede, per il 2016, una secca riduzione dell’imposta di registro che deve essere versata nella misura fissa di 200 euro (anziché del 9% per valore di assegnazione). Si assoggetta alle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuno degli atti di trasferimento dei beni immobili emessi nell’ambito di una procedura giudiziaria di espropriazione immobiliare regolata dal codice di procedura civile, oppure emessi nell’ambito di una procedura di fallimento. L’agevolazione è fruibile a condizione che l’immobile sia rivenduto nei due anni successivi. La norma ha la finalità di sbloccare il trasferimento degli immobili in sede di vendita giudiziaria, così come in caso di assegnazione degli immobili stessi ai creditori, qualora gli acquirenti rivendano tali immobili, agli acquirenti finali che pagano nuovamente un’imposta di registro proporzionale del 9% (o del 2% se hanno i requisiti per le agevolazioni cosiddette «prima casa»). In sostanza si cerca di smuovere il mercato delle vendite «all’asta», con un beneficio fiscale. Lo stato, che investe 220 milioni di minor gettito, scommette sul fatto di incassare comunque l’imposta per effetto del doppio trasferimento. Peraltro se non si realizza la condizione del ritrasferimento entro il biennio, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura ordinaria e si applica una sanzione amministrativa del 30% oltre agli interessi di mora. Dalla scadenza del biennio decorre il termine per il recupero delle imposte ordinarie da parte dell’amministrazione finanziaria. Per il beneficio è fissata la scadenza del 31 dicembre 2016.

Garanzia per smobilizzo crediti in sofferenza. Repulisti dei crediti bancari in sofferenza. Si tratta di quei crediti che le banche non riescono a recuperare e che pesano sui bilanci. In sostanza i crediti in sofferenza vengono ceduti a una società, che emette titoli e li vende sul mercato. Si trasforma un credito in sofferenza in una operazione di investimento, anche se qualche investitore ci rimetterà. Certo con gli incassi dei crediti si pagano interessi e si rimborsa il capitale. I titoli emessi, però, sono di diversi tipi, cui corrisponde un diverso rischio. L’operazione deve prevedere, infatti, l’emissione di almeno due classi di titoli, delle quali una (la junior) è subordinata all’altra (la senior): i detentori dei titoli junior non potranno ricevere né il pagamento degli interessi né il rimborso del capitale fino a quando i detentori dei titoli senior non saranno stati integralmente ripagati. La garanzia può essere rilasciata solo a favore dei detentori di titoli senior. Può essere prevista l’emissione di una classe intermedia (mezzanine), anche questa priva della garanzia dello Stato. Il decreto legge 18/2016 avvia un regime di garanzia, che durerà 18 mesi, sulle passività emesse nell’ambito di operazioni di cartolarizzazione realizzate a fronte della cessione da parte di banche italiane di portafogli di crediti pecuniari qualificati come sofferenze. L’obiettivo dell’intervento è favorire lo sviluppo del mercato italiano dei nonperforming loans (prestiti non performanti), facilitando l’accesso di investitori con orizzonte di medio-lungo periodo e contribuendo a ridurre la forbice di prezzo tra chi vende e chi compra crediti deteriorati. La garanzia sarà onerosa e il prezzo della garanzia è costruito prendendo come riferimento i prezzi dei credit default swap di società italiane con un rating corrispondente a quello dei titoli garantiti. La garanzia dello stato potrà essere concessa, però, solo a particolari titolo (definiti titoli della classe senior) e purché questi abbiano previamente ottenuto un livello di rating da una agenzia riconosciuta dalla Bce corrispondente a un investment grade. La garanzia diviene efficace quando la banca abbia venduto più del 50% dei titoli appartenenti alla categoria junior.

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