Siete qui: Oggi sulla stampa
Oggi sulla stampa

Più appeal al compra-affitta

Le persone fisiche che hanno effettuato, o effettueranno, dal 1° gennaio 2014 al 31 dicembre 2017, l’acquisto di unità immobiliari a destinazione residenziale da concedere in locazione, hanno diritto a una deduzione Irpef pari al 20% del prezzo di acquisto dell’immobile. Tale incentivazione, prevista dall’art. 21 del dl 12 settembre 2014, n. 133 (c.d. Decreto «Sblocca-Italia»), convertito con modificazioni dalla legge 11 novembre 2014, n. 164, rappresenta una tra le tante misure previste al fine del rilancio degli affitti e del mercato immobiliare ad alte prestazioni energetiche. In particolare, come affermato al primo comma, dell’art. 21 citato, i soggetti interessati all’agevolazione sono le persone fisiche, non esercenti attività commerciale, che provvedono al sostenimento delle spese per:

– l’acquisto di immobili abitativi di nuova costruzione, invenduti alla data del 12 novembre 2014 (data di entrata in vigore della legge) ovvero oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia o di restauro e di risanamento conservativo (art. 3, co. 1, lett. d) e c), del Dpr 6 giugno 2001, n. 380), ceduti da imprese di costruzione o ristrutturazione, da cooperative edilizie o dalle ditte che hanno effettuato gli interventi edilizi. Rientrano in dette spese anche gli interessi passivi dipendenti dai mutui contratti per l’acquisto degli immobili medesimi;

– le prestazioni di servizi dipendenti da contratto di appalto per la costruzione di immobili abitativi su aree edificabili già possedute prima dell’inizio dei lavori o sulle quali sono già riconosciuti diritti edificatori. Ai fini della deduzione le predette spese di costruzione devono essere attestate dalle imprese stesse.

Inoltre la deduzione spetta anche per l’acquisto o la realizzazione di ulteriori unità immobiliari da destinare alla locazione. Le spese descritte, però, sono agevolabili nel limite massimo consentito di 300 mila euro, per una deduzione massima, quindi, di 60 mila euro (ossia 300 mila x 20%), da ripartire in otto quote annuali di pari importo (al massimo 7.500 euro l’anno), a partire dal periodo d’imposta nel quale avviene la stipula del contratto di locazione, non cumulabili con altre agevolazioni fiscali previste da altre disposizioni per le medesime spese.

Inoltre, la deduzione spetta a condizione che:

– l’unità immobiliare acquistata sia destinata, entro sei mesi dall’acquisto o dal termine dei lavori di costruzione, alla locazione per un periodo di almeno otto anni continuativi. Nell’ipotesi in cui il contratto di locazione si risolva prima del decorso del termine suddetto, per cause non direttamente imputabili al proprietario/locatore, è prevista la possibilità di stipulare un nuovo contratto di locazione entro un anno dalla data di risoluzione del precedente;

– l’unità immobiliare, oggetto della locazione, sia a destinazione residenziale e non sia classificata o classificabile nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Pertanto non possono essere oggetto dell’agevolazione gli immobili di lusso, signorili o di pregio;

– l’unità immobiliare non sia ubicata nelle zone omogenee classificate E, ai sensi del decreto del ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444 (parti del territorio destinate a usi agricoli, escluse quelle in cui, fermo restando il carattere agricolo delle stesse, il frazionamento delle proprietà richieda insediamenti da considerare come parti del territorio destinate a nuovi complessi insediativi);

– l’unità immobiliare consegua prestazioni energetiche certificate in classe A o B, ai sensi dell’allegato 4 delle Linee guida nazionali per la certificazione energetica (decreto del ministro dello sviluppo economico 26 giugno 2009) o della normativa regionale;

– il canone di locazione non sia superiore a quello indicato nelle convenzioni-tipo comunali ai fini del rilascio del permesso di costruire (art. 18 del dpr 6 giugno 2001, n. 380), ovvero non superiore al minore importo tra il canone definito dagli appositi accordi effettuati in sede locale fra le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative (art. 2, co. 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431) e quello stabilito per i contratti di locazione a canone speciale (art. 3, co. 114, della legge 24 dicembre 2003, n. 350);

– tra locatore e locatario non siano presenti rapporti di parentela entro il primo grado (genitore – figlio).

Come affermato dal comma 6, dell’art. 21 in esame, ulteriori modalità attuative dell’incentivazione saranno definite con decreto del ministero delle infrastrutture e dei trasporti e del ministero dell’economia e delle finanze. Potrebbe accadere che, una volta accertato il possesso dei requisiti e la volontà di aderire al bonus immobili, i contribuenti, persone fisiche non esercenti attività commerciale, intendano cedere in usufrutto le unità immobiliari acquistate. Tale possibilità, presa in considerazione in fase di conversione del decreto, è stata inserita al co. 4-bis, dell’art. 21. In particolare, i contribuenti possono cedere in usufrutto, anche contestualmente all’atto di acquisto, ovvero prima della scadenza del periodo minimo di locazione di otto anni, l’immobile oggetto di agevolazione senza perdere il beneficio acquisito. Gli usufruttuari, però, possono essere solo soggetti pubblici o privati operanti da almeno dieci anni nel settore dell’alloggio sociale di cui al decreto del ministero delle infrastrutture 22 aprile 2008. In tale ipotesi deve essere mantenuto il vincolo alla locazione e il corrispettivo dell’usufrutto non può superare l’importo dei canoni calmierati previsti dalla legge alla lett. e) del quarto comma.

Tassazione del canone di locazione. Nella bilancia per misurare il risparmio fiscale derivante dal bonus immobili è necessario tener conto della tassazione del canone derivante dalla locazione dell’immobile. Come visto, infatti, affinché sia possibile fruire della deduzione del 20%, è necessario che il bene sia concesso in locazione a canone speciale, con conseguente possibilità di fruire della cedolare secca nella misura del 10%, in alternativa alla tassazione ordinaria. Tuttavia, mentre per quanto riguarda altri incentivi connessi all’acquisto di immobili (si pensi alla detrazione del 50% per l’acquisto di immobili abitativi da imprese che li hanno ristrutturati, ai sensi dell’art. 16-bis, co. 3, del Tuir), non è necessario porre in essere alcuna locazione, nel caso di specie il risparmio fiscale deve quindi essere «nettizzato» della tassazione necessariamente gravante sulla locazione dell’immobile.

Print Friendly

Condividi su

Potrebbe interessarti anche
Oggi sulla stampa

«È un falso dilemma» che la Bce abbia un solo mandato e la Federal Reserve due. Anche la Banca ce...

Oggi sulla stampa

Oggi sulla stampa

Un intervento normativo finalizzato a favorire il rafforzamento patrimoniale delle società di capit...

Oggi sulla stampa

Oggi sulla stampa

Scuola e lavori pubblici, settore residenziale e miglioramento delle norme in fatto di appalti, come...

Oggi sulla stampa