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Periti in società per stimare gli immobili a garanzia degli Npl

Sono state presentate lo scorso 23 gennaio le «Linee guida per la valutazione degli immobili a garanzia dei crediti inesigibili», redatte dal tavolo tecnico coordinato da Abi e partecipato dagli Ordini professionali dei periti, insieme ai più autorevoli stakeholder di settore. Il documento sottolinea tra l’altro l’importanza del «certificato di valutazione» e il ruolo del perito. Anche se il quadro normativo dovrà poi essere completato con le indicazioni precise sui requisiti che i periti incaricati di valutare gli immobili devono avere quando siano persone giuridiche.
Le linee guida si inseriscono nel novero delle iniziative finalizzate a gestire e ridurre il volume dei crediti deteriorati (tra le più recenti, le «Guidance to banks on non performing loans» pubblicate dalla Banca centrale europea) che in Italia, secondo le stime del Governatore della Banca d’Italia Ignazio Visco, alla fine del 2016 hanno toccato quota 173 miliardi, il 9,4% dei prestiti complessivi.
Focalizzandosi sulle procedure di vendita giudiziali e stragiudiziali, le linee guida definiscono una serie di principi finalizzati a favorire la trasparenza, la correttezza e l’affidabilità nelle valutazioni degli immobili a garanzia dei crediti non esigibili, coerentemente alle disposizioni di legge e agli standard di valutazione nazionali e internazionali: una sorta di “cruscotto” a supporto di tutti i soggetti coinvolti a vario titolo nel processo quali giudici, creditori, debitori e, soprattutto, periti, la cui centralità è sempre più evidente.
Il documento è strutturato in quattro paragrafi, più tre appendici dedicate agli asset speciali, alle caratteristiche dei periti e alla disciplina del leasing.
Il primo paragrafo è dedicato alla figura del perito e ai requisiti di competenza e professionalità che deve possedere, in linea con le indicazioni in materia fornite, tra gli altri, dalla Banca d’Italia (circolare 285).
Il secondo è riferito al valore di mercato e introduce un concetto particolarmente innovativo: il valore di mercato con assunzione, un impianto metodologico al quale è possibile fare riferimento per la necessaria “conoscenza” dell’immobile quando non sia possibile soddisfare tutti gli elementi individuati dal regolamento Ue 575/2013. In conseguenza del surplus di complessità insita nella sua determinazione, il documento auspica che al perito sia riconosciuto un supplemento d’incarico e che la procedura utilizzata (con eventuale norma di riferimento) trovi specifica evidenza nel rapporto di valutazione.
Il terzo e il quarto paragrafo sono focalizzati, rispettivamente, su due temi in sostanziale continuità e ugualmente capaci di garantire maggiore efficacia all’attuale sistema di autoregolamentazione: l’attività di due diligence – necessaria per fare conoscere l’immobile e indispensabile per favorirne la vendita – e il certificato di valutazione, uno schema riepilogativo già individuato dagli standard europei ma proposto per la prima volta dagli operatori, capace di sintetizzare gli esiti peritali rendendoli intelligibili a tutti i soggetti interessati: una raccolta di informazioni qualitative e quantitative che, correttamente pubblicizzate, potrebbero fornire indicazioni omogenee degli immobili a garanzia dei crediti deteriorati presenti sull’intero territorio nazionale.
La crescente attenzione al ruolo del perito rende evidente la necessità che le autorità competenti esplicitino in maniera circoscritta i requisiti che questa figura deve possedere qualora si tratti di persona giuridica, analogamente a quanto accade per le persone fisiche.
Le indicazioni fornite dalla vigilanza della Banca d’Italia, secondo la quale al perito in forma societaria/associativa è richiesta «anche» l’adeguatezza della struttura organizzativa oltre a «l’iscrizione in un albo professionale la cui appartenenza comporta l’idoneità a effettuare valutazioni tecniche o economiche di beni immobili» sembra accreditare l’ipotesi interpretativa (avanzata, tra gli altri, dalla Rete delle professioni tecniche) di un modello di elezione costituito da società tra professionisti iscritti in albi (ad esempio le Stp o le reti di imprese), le uniche capaci di garantire il controllo pubblico sulle qualità professionali e sulla correttezza dell’azione, seppure in ambito societario o associativo.
È evidente, tuttavia, che una precisazione in merito sarebbe opportuna: la riflessione è aperta, la discussione auspicabile.

Antonio Benvenuti – Vice presidente Consiglio nazionale dei geometri e dei geometri laureati

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