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Per la cessione di fabbricato un solo atto non fa due imposte

Per i notai, la cessione con un unico atto di un suolo su cui insiste un fabbricato da demolire non può realizzare una cessione di area per le imposte dirette e, contestualmente, una cessione di un fabbricato per le indirette.

Con lo studio n. 24-2012/T, la Commissione studi tributari del Consiglio nazionale del notariato ha analizzato una serie di questioni concernenti la qualificazione dei terreni ai fini dell’applicazione della disciplina tributaria.

La corretta qualificazione dei terreni, edificabili o agricoli, risulta fondamentale sia per la tassazione diretta delle plusvalenze emergenti, che dell’applicazione dell’Iva o dell’imposta di registro.

Il dl n. 223/2006 ha stabilito che un’area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio sulla base dello strumento urbanistico generale adottato dal comune, a prescindere dall’approvazione del piano a cura della regione o dall’adozione di strumenti attuativi dello stesso; tale affermazione non ha, però, determinato un riallineamento del diritto tributario con quello amministrativo.

Il legislatore tributario, infatti, per il solo fatto che il terreno è inserito in un piano regolatore (Prg) ne legittima l’aspettativa edificatoria, con la conseguenza che la natura di area edificabile risulta desumibile esclusivamente dalle indicazioni contenute nel certificato di destinazione urbanistica.

Con riferimento alle destinazioni speciali, la giurisprudenza e la prassi hanno dato i propri contributi, con la conseguenza che un’area destinata a zona sportiva non può essere qualificata come suscettibile di utilizzazione edificatoria (Cassazione, sentenza 10713/2009), che il compendio destinato alla realizzazione di un impianto di distribuzione del carburante non muta la destinazione dell’area se il terreno ricade in zona di preminente interesse agricolo (Agenzia delle entrate, ris. n. 6/E/2009), sempreché il piano di distribuzione dei carburanti incida sulla natura edificatoria (Cassazione, sentenza n. 20097/2009).

Con riferimento al terreno destinato alla produzione di energia fotovoltaica (Agenzia delle entrate, ris. n. 112/E/2009), la costruzione dell’impianto non determina l’automatica variazione della destinazione urbanistica, potendo continuare a considerare l’area agricola alla stessa stregua delle aree di rispetto ferroviarie e stradali (Cassazione, sentenza n. 8609/2011) che restano sprovviste della possibilità di edificazione «legale».

Con riferimento all’imposizione diretta, i redattori ricordano che le fattispecie sono contemplate, per quanto concerne la sfera non imprenditoriale, all’interno dell’art. 67, dpr n. 917/1986 (Tuir) che dispone, in via generale, la tassabilità delle plusvalenze realizzate con cessioni a titolo oneroso; sono sempre tassabili le aree edificabili mentre per i terreni agricoli l’imponibilità sussiste solo in presenza di un intento speculativo che emerge nelle vendite eseguite nel quinquennio.

Con riferimento alla cessione di un’area su cui insiste un fabbricato da demolire, i notai non sono d’accordo con la prassi ministeriale (Agenzia delle entrate, ris. n. 395/E/2008 e circ. n. 28/E/2011) poiché una cessione realizzata con un unico atto non può essere considerata una cessione di area ai fini dell’imposizione diretta e una cessione di fabbricato ai fini dell’imposizione indiretta, stante il fatto che per la redazione dell’atto è richiesta la regolarità edilizia e i dati catastali, in assenza del certificato di destinazione urbanistica.

La costituzione di servitù soggiace all’applicazione della lett. b), comma 1, del citato art. 67, concernente l’emersione di plusvalenze realizzate per cessione a titolo oneroso di immobili, alla stessa stregua della costituzione di diritti reali di godimento e dei diritti di superficie, per quanto disposto dall’art. 9 del Tuir.

Infine, con riferimento alla cessione di immobili ricevuti in donazione, assume valore il prezzo di acquisto sostenuto dal donante, dovendo considerare tacitamente abrogato, il comma 2, dell’art. 68 del Tuir.

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