Siete qui: Oggi sulla stampa
Oggi sulla stampa

Per il passaggio serve l’atto scritto

È stato finalmente risolto il dilemma della qualificazione dei diritti edificatori e cioè il tema di stabilire se la potenzialità edificatoria spettante a una data area, in base agli strumenti urbanistici, fosse possibile oggetto di contrattazione e se, quindi, la “capacità volumetrica” di un dato fondo fosse trasferibile ad altro fondo (o, addirittura, potesse essere distaccata da un fondo e rimanere “in volo”, e cioè in attesa di essere impressa su un altro fondo, quello sul quale la cubatura assume la concretezza degli edifici che ne sono il risultato).
Infatti, con l’articolo 5, comma 3, del Dl 70/2011, è stata introdotta nel codice civile (all’articolo 2643, n. 2-bis) la previsione della trascrivibilità nei registri immobiliari dei «contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale».
Con l’introduzione di questa norma, non c’è più dubbio che:
– i diritti edificatori siano un possibile oggetto di un contratto traslativo (ad esempio: di una compravendita, ma anche di una donazione, di una permuta, di un conferimento in società, eccetera);
– una volta “prelevata” una volumetria da una data area, si possa dare pubblicità nei registri immobiliari al fatto che questo fondo “di decollo” è stato privato di una certa quantità di volumetria; così come, reciprocamente, al fatto che, una volta che si sia impressa una certa volumetria sul fondo “di atterraggio”, la pubblicità immobiliare possa dar conto del suo avvenuto incremento volumetrico;
– i diritti edificatori staccati da un fondo possano sia essere immediatamente aggregati a un altro fondo sia rimanere “in volo”, e cioè immagazzinati nel patrimonio del soggetto che li abbia acquistati, in attesa di essere da costui ceduti ad altro acquirente oppure in attesa di essere impressi sul fondo che sia destinato al materiale sfruttamento della capacità edificatoria prelevata dal fondo “di decollo”.
Non pare più esservi dubbio anche sulla natura dei diritti edificatori, dalla cui identificazione discendono una pluralità di rilevanti conseguenze applicative (ad esempio, la normativa contrattuale applicabile, il trattamento tributario, eccetera). In sintesi, rendendo i diritti edificatori possibile oggetto di contratti con i quali i diritti si «trasferiscono, costituiscono o modificano» e disponendo la trascrizione di questi contratti nei registri immobiliari, è assai difficile, d’ora innanzi, accedere a tesi che (come talora è avvenuto in passato) sostengano la loro natura non immobiliare.
Il contratto che dispone il trasferimento dei diritti, al pari di quello relativo a bene immobile, va redatto per iscritto, a pena di nullità, e deve contenere tutte le caratteristiche dei contratti che hanno effetti reali immobiliari: ad esempio, occorre allegare, sempre a pena di nullità, il certificato di destinazione urbanistica.
La fiscalità di questi contratti è quella applicabile agli atti traslativi di aree edificabili: e pertanto, si tratta di contratti soggetti a Iva (se il cedente è un’impresa) oppure, se il cedente è un privato, occorre procedere all’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale con l’aliquota complessiva dell’11 per cento; ma anche con la possibilità di avvalersi di norme agevolative, come quella che dispone l’imposta di registro all’1% per il trasferimento di aree in piani particolareggiati di edilizia residenziale.

Print Friendly

Condividi su

Potrebbe interessarti anche
Oggi sulla stampa

Maximo Ibarra ha rassegnato le sue dimissioni da Sky Italia per diventare amministratore delegato e ...

Oggi sulla stampa

Oggi sulla stampa

Non cede all’ottimismo il ministro dell’Economia Daniele Franco che punta l’indice sui due pun...

Oggi sulla stampa

Oggi sulla stampa

In punta di diritto: la contrarietà a un giudicato nazionale, nel contesto del giudizio di ottemper...

Oggi sulla stampa