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Per i lavori straordinari dal 18 giugno serve il fondo

La riforma del condominio è alle porte e adesso tutti cominciano a farsi domande sulle regole da seguire quando le decisioni sono già state in parte prese. Una riguarda uno dei nodi della legge 220/2012: quello dell’obbligatorietà della costituzione del fondo condominiale per la realizzazione dei lavori straordinari, di importo pari alle spese deliberate.
Sul punto, anzitutto, sembra proprio che la norma abbia voluto prescrivere la materiale “costituzione” del fondo, consistente nell’effettiva riscossione anticipata di tutte le quote, e nella predisposizione di una separata giacenza delle relative somme (per esempio, aprendo un altro conto corrente dedicato).
Per di più, la materiale “costituzione” del fondo (successiva alla decisione dell’assemblea, ma preventiva all’effettuazione delle opere) sembra anche collegarsi col disposto del “nuovo” articolo 63 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile nel punto in cui prescrive che il creditore del condominio può agire contro il condominio in regola con i pagamenti solo a seguito di preventiva escussione di quello “moroso”. Può dirsi che il legislatore, rispetto alla responsabilità “parziaria” precedentemente affermata dalla Cassazione (in applicazione della quale, ciascun condomino “rispondeva” nei confronti dei terzi per il solo debito corrispondente alla sua quota di oneri), abbia voluto mitigare l’introduzione della responsabilità “sussidiaria” del partecipante “virtuoso” con la predisposizione del fondo speciale che dovrebbe evitare il formarsi delle morosità, quanto meno per i (rilevanti) costi necessari all’effettuazione delle opere straordinarie.
A ciò si aggiunga che, dato per scontato che la delibera che non adempie all’obbligo di costituzione del fondo è invalida (probabilmente nulla, perché contraria alla legge), si pone l’ulteriore incognita consistente nell’opponibilità al terzo, di tale “condizione” (prevista dalla legge), nel senso, per esempio, di affermare o meno l’invalidità dell’eventuale contratto di appalto per la realizzazione di opere “straordinarie” stipulato dall’amministratore senza la preventiva costituzione del fondo speciale.
Il problema delle modalità di costituzione del fondo, comunque, rimane ed è particolarmente rilevante in quanto dall’interpretazione più rigida non potrà che conseguire, nel concreto una notevole difficoltà a realizzare le opere straordinarie, potendosi addirittura determinare un “blocco” delle attività manutentive del condominio. Tanto che l’Ance ha espresso forti preoccupazioni e il Sole 24 Ore, nella proposta di legge che ha culminato l’iniziativa “correggiamo la riforma” con tutte le associazioni del mondo condominiale, ha suggerito che l’obbligatorietà venga eliminata dal testo di legge.
Si possono comunque (si veda il Sole 24 Ore del 3 giugno scorso) ipotizzare soluzioni di ripiego molto pratiche: l’assemblea, motivando la difficoltà di reperire in tempo utile i fondi e prospettando i pericoli del ritardo, potrebbe costituire un fondo limitato a una percentuale del costo dei lavori (10 o 20%) con l’espressa previsione che il fondo possa venire impiegato solo in caso di morosità o di saldo fine lavori. Certo, la delibera potrebbe sempre essere impugnata. Ma è ragionevole ritenere che il condomino non avrebbe un concreto interesse a impugnare.
Quanto all’avvicinarsi della data di entrata in vigore, resta da stabilire se, dopo aver già votato i lavori straordinari ma non averli ancora completati prima del 18 giugno 2013, da quella data diventi però obbligatorio costituire il fondo. L’aver comunque deliberato le opere e aver quindi già iniziato a racogliere i soldi con il consueto metodo “ad avanzamento lavori” sembra però escluderlo.

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