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Patti chiari sull’affitto d’azienda

L’inserimento di clausole ad hoc nel contratto di affitto d’azienda risulta opportuno al fine di prevenire contestazioni tra le parti, anche per quanto riguarda l’obbligo per l’affittuario di mantenere la struttura aziendale. La questione non riveste importanza solo sotto il profilo civilistico ma ha una ricaduta anche sotto il profilo del trattamento fiscale e quindi della deducibilità dei costi sostenuti. Vediamo nel dettaglio.
L’articolo 2561, comma 2, del Codice civile impone al conduttore dell’azienda in affitto di non modificarne la destinazione; in sostanza, il conduttore dovrà gestire l’azienda esercitando la stessa attività del concedente. Inoltre, il conduttore deve garantire il mantenimento efficiente dell’organizzazione e degli impianti, nonché conservare la normale dotazione di scorte. Pertanto il conduttore deve effettuare le manutenzioni ordinarie necessarie per assicurare la funzionalità degli impianti.
L’individuazione
Più dibattuta è la questione che riguarda l’individuazione del soggetto a carico del quale sono le spese di manutenzione straordinaria. La tesi più ragionevole sostiene che, nella misura in cui risultano applicabili all’affitto d’azienda le norme sulle locazioni dell’articolo 1621 del Codice civile, le spese di manutenzione straordinaria debbano essere a carico del proprietario. Di conseguenza, se quest’ultimo si rifiuta di eseguirle, potrà procedere il conduttore con diritto di rivalsa sul proprietario medesimo.
Comunque, per individuare senza dubbi il soggetto a carico del quale devono essere poste le spese di manutenzione straordinaria, può rivelarsi opportuno regolamentare esplicitamente tale aspetto nel contratto di affitto d’azienda, concordando preventivamente – e con il maggior dettaglio possibile – il tipo di spese che le parti intendono lasciare a carico del locatore e quelle a carico del conduttore.
L’obbligo di mantenere l’efficienza dell’organizzazione e degli impianti si traduce, ulteriormente, nell’obbligo per il conduttore di sostenere tutte le spese che si rivelino necessarie per la sostituzione e il rinnovo degli impianti, fermo restando che il locatore non deve subire pregiudizio né obblighi dalle iniziative assunte dall’affittuario. Anche in questo caso, la redazione di specifiche clausole contrattuali può aiutare nel prevenire futuri contrasti.
Le scorte
Per quanto riguarda la conservazione delle normali dotazioni delle scorte, tale prescrizione dovrebbe tradursi, in sostanza, non solo nell’obbligo di avere uno stock adeguato all’attività esercitata, nell’ottica del mantenimento dell’efficienza e dell’organizzazione, ma anche nell’obbligo, al termine del contratto, di riconsegnare le scorte affittate nella stessa quantità e dello stesso genere di quelle esistenti all’inizio dell’affitto.
Per i beni merce che fanno parte dell’azienda da affittare, in linea generale, è opportuno per il concedente:
– evitare l’affitto dell’azienda comprensivo delle scorte
– procedere separatamente alla cessione delle stesse al conduttore.
In questo modo si rende più agevole la gestione contabile e fiscale dei beni merce che, operando in questo modo, non dovranno peraltro rilevare nel computo delle differenze inventariali di fine contratto. Allo stesso tempo è consigliabile che il contratto preveda espressamente che anche le merci acquistate nel corso dell’affitto siano considerate di proprietà del conduttore, al pari di quelle iniziali.
La dottrina ha esaminato la possibilità di stipulare una sorta di contratto estimatorio mediante il quale il conduttore si obbliga al pagamento della merce al concedente man mano che i beni dell’azienda affittata vengono venduti. Si tratta di una modalità da concordare tra le parti che consente peraltro di superare eventuali scarse disponibilità finanziarie del conduttore.
La derogabilità
Infine, l’articolo 2561, comma 2, del Codice civile è una norma derogabile, in quanto le parti possono convenire, per contratto, che sia il proprietario (concedente) a dover provvedere al mantenimento dell’efficienza e dell’organizzazione della struttura affittata. Ciò comporta, ad esempio, che sarà il proprietario a dover effettuare gli interventi di manutenzione e riparazione sui beni, tanto di natura ordinaria che straordinaria, con i relativi riflessi che una siffatta previsione ha sulla determinazione del canone. In una simile circostanza, non si procederà ai conguagli imputabili al deperimento dei beni al termine contratto.

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