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Parti comuni: 50% con codice fiscale

Si complica la procedura per le detrazioni fiscali sui lavori edilizi nei piccoli condomìni senza amministratore. La circolare 11/E delle Entrate afferma che i proprietari «dovranno obbligatoriamente richiedere il codice fiscale ed eseguire tutti gli adempimenti a nome del condominio». La precisazione è dettata dall’esigenza di rendere evidente all’Amministrazione che i lavori sono eseguiti su parti comuni condominiali e applicare la ritenuta del 4% ma rischia di far ricadere sui proprietari un aggravio di burocrazia.
Il problema si pone per gli edifici in cui non è obbligatorio nominare l’amministratore. Dal 18 giugno 2013 è necessario incaricare un professionista quando i condòmini sono più di otto (articolo 1129, comma 1, del Codice civile). Prima della riforma, invece, l’obbligo scattava quando i proprietari erano più di quattro. In pratica, la questione interessa le palazzine con poche unità immobiliari, ma anche le villette bifamiliari per le quali la tinteggiatura della facciata, il rifacimento del tetto o il cambio della caldaia costituiscono interventi su parti comuni agevolati dalle detrazioni del 50 o del 65 per cento.
Fino ad oggi, tra i contribuenti e gli addetti ai lavori è stata diffusa questa soluzione pratica:
– le spese vengono divise secondo la tabella millesimale (o, in mancanza, in base alla percentuale di possesso dell’edificio, secondo un accordo di divisione firmato dai proprietari);
– l’impresa fattura a ogni condòmino l’importo che gli spetta;
– ogni proprietario paga la propria quota con bonifico “parlante”;
– nei bonifici vengono indicati i codici fiscali dei singoli condòmini e la partita Iva dell’impresa che esegue i lavori.
Ora l’Agenzia, riannodando il filo di circolari precedenti, afferma che va sempre chiesto il codice fiscale del condominio e tutti gli adempimenti vanno eseguiti a nome dello stesso condominio, al quale vanno anche intestati i giustificativi di spesa (ricevute e fatture). In particolare, secondo la risposta 4.3 della circolare 11/E «è necessario effettuare i bonifici indicando, oltre al codice fiscale del condominio, anche quello del condomino che effettua il pagamento».
Il bonifico “parlante” potrà partire dal conto corrente bancario o postale di uno dei condòmini, delegato dagli altri, o da un conto intestato al condominio. Su quest’ultimo punto, va ricordato che la riforma impone solo all’amministratore l’obbligo di aprire un conto corrente condominiale, a pena di revoca dell’incarico (articolo 1129, comma 7, del Codice civile). Quindi, se il professionista non è stato nominato, si può utilizzare il conto di uno dei proprietari.
Le indicazioni dell’Agenzia sembrano mettere fuori gioco la prassi dei pagamenti separati da parte dei singoli proprietari. In pratica, dovrebbe esserci un condòmino che raccoglie il denaro dagli altri e poi esegue il pagamento all’impresa, oppure anticipa somme altrui.
A livello documentale, ogni comproprietario dovrà conservare la delibera assembleare di approvazione dei lavori e la tabella millesimale di divisione delle spese, oppure – nei condomìni minimi privi regolamento e tabelle – una scrittura firmata dai proprietari con cui si decidono i lavori e si stabilisce il criterio di riparto delle spese. Documenti a cui aggiungere un’altra scrittura con cui si delega un condòmino a eseguire i bonifici e si regola il versamento delle quote nei rapporti interni tra i comproprietari. Inoltre, non essendoci un amministratore che “certifica” le spese sostenute da ogni contribuente, è ragionevole pensare che ogni condomino dovrà conservare – oltre alle scritture appena citate – anche gli altri documenti (ricevute dei bonifici, fatture dei lavori, documentazione edilizia e così via).
È evidente che l’obbligo di pagare tutto da un unico conto corrente rischia di aumentare il carico di burocrazia e i rischi di errore per i contribuenti, proprio mentre si cerca di arrivare a un fisco più semplice. E proprio in piccoli edifici ai quali il Codice civile consente di non avere un amministratore.
Una soluzione a portata di mano – su cui serve però una conferma ufficiale – è quella di considerare corretti per il Fisco anche i pagamenti frazionati eseguiti dai singoli condòmini in linea con la prassi precedente, purché con bonifico “parlante” e indicazione del codice fiscale del proprietario e del condominio. In questo modo l’Amministrazione avrebbe tutte le informazioni per le ritenute e i controlli.
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