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Parcheggi in cortile a quorum semplice

La decisione dell’assemblea di condominio di destinare il cortile comune a parcheggio non configura un’innovazione vietata in base all’articolo 1120 del Codice civile. La norma considera tali non tutte le modifiche della cosa comune, ma solo quelle che ne alterano l’entità e la destinazione, così da turbare l’equilibrio fra concorrenti interessi dei condòmini. Lo ha stabilito il tribunale di Napoli con la sentenza 8132 del 30 aprile 2014, precisando che la disciplina dei posti auto mediante turnazione in condizioni paritarie è coerente con il disposto dell’articolo 1102 del Codice civile secondo cui ciascun condomino può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso. La delibera deve essere assunta con il voto favorevole di almeno la metà del valore millesimale espresso dalla maggioranza degli intervenuti in assemblea.
Il fatto
Un condomino aveva contestato la delibera con cui l’assemblea del suo condominio, mutando di fatto la destinazione del cortile comune, aveva deciso di adibirlo a parcheggio delle auto dei condòmini da assegnarsi mediante sorteggio annuale, criterio quest’ultimo che sembrava limitare il pari uso delle aree comuni da parte di tutti i partecipanti.
È pacifico che il pari uso della cosa comune non va inteso come (irrealizzabile) uso identico e contemporaneo tra tutti i condomini.
Spetta all’assemblea dei condòmini regolamentare il diritto di parcheggio, per assicurare il miglior godimento della cosa comune in capo a tutti i partecipanti. Va esclusa la possibilità da parte della maggioranza dei condomini di assegnare il posto auto ad uno o più condomini in via esclusiva, definitiva e perpetua. Neppure è pensabile di attribuire al condomino la facoltà di scelta del posto auto nell’area comune sulla base del valore millesimale del proprio appartamento. Se è vero infatti che a ciascun condomino compete una quota di millesimi sulle parti comuni in ragione proporzionale alla propria unità immobiliare, il diritto non assume rilevanza ai fini del godimento delle parti comuni, che si presume uguale per tutti, indipendentemente dai miillesimi. L’attribuzione, in questo caso, va operata sulla base di un indiscriminato sorteggio, da ripetersi con cadenza annuale o pluriennale: fatto salvo naturalmente ogni diverso accordo assunto con l’unanimità dei consensi.
La turnazione
Il problema sorge quando i posti auto disponibili non sono sufficienti a consentire un uso contemporaneo, comodo ed agevole per tutti. L’insufficienza può verificarsi non solo in origine, ma anche durante il normale corso della vita condominiale: si pensi al frazionamento di un appartamento in più proprietà, che impone al condominio l’assunzione di particolari decisioni per garantire ai condomini un pari uso dei beni comuni. Tra queste, l’utilizzo a rotazione dei posti auto disponibili, un sistema turnario da attuarsi con le modalità che l’assemblea ritiene più opportune.

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