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Obbligo di stima della casa se la banca la vende

Obbligo di stima della casa se la banca la vende per rientrare del mutuo non pagato. Il debitore deve poter contare sul fatto che la banca non si limiterà a spuntare un prezzo pari al credito, ma si adopererà per spuntare il prezzo più alto possibile, parametrato al valore dell’immobile, magari con una eccedenza per il consumatore. L’equilibrio tra le posizioni della banca e del mutuatario è suggerito dallo studio n.1-2017/C, della commissione studi civilistici del Consiglio nazionale notariato, dedicato alle riforme in tema di garanzie del credito bancario.

Patto Marciano. Nei mutui per l’acquisto della casa la legge prevede il patto marcino, cioè la facoltà per la banca di acquisire o mettere in vendita il bene finanziato, rivalendosi sul ricavato e con versamento al debitore dell’eventuale eccedenze rispetto al residuo debito e con liberazione dalle obbligazioni del mutuo (esdebitazione). Lo studio dei notai affronta il problema se l’istituto funziona diversamente a seconda che si preveda l’acquisto (o la restituzione) della proprietà del bene da parte della banca, oppure la facoltà della banca di procedere alla vendita dell’immobile a terzi. Nel primo caso la tutela della posizione del mutuatario sarebbe più forte, in quanto il valore dell’immobile viene determinato mediante stima successiva alla scadenza del debito redatta da un perito indipendente. Nel secondo caso, invece, la tutela del debitore sarebbe nelle mani della banca e rimessa alla capacità della stessa di spuntare sul mercato il miglior prezzo di realizzo, da considerarsi il punto di raffronto per rilevare l’eventuale eccedenza dello stesso rispetto al debito residuo (da dare al consumatore). Questa opzione potrebbe interpretarsi nel senso che non vi sia una stima successiva all’inadempimento che determini il valore del bene confidando in una convergenza di interessi, che in realtà non c’è. L’interesse della banca è di avere un prezzo almeno pari al debito residuo, mentre quello del consumatore è di ottenere un prezzo superiore al debito residuo. I notai consigliano un’interpretazione nel senso che è sempre necessaria una stima successiva all’inadempimento per determinare il prezzo al quale eseguire la vendita a terzi, Senza la stima del bene, lasciando che la banca venda liberamente sul mercato, sarebbe troppo forte il rischio di sacrifici sproporzionati per il debitore, rispetto all’importo del debito garantito, perché non vi sarebbe alcuna verifica sul reale valore di mercato del bene.

Prestito vitalizio. È il finanziamento agli ultrasessantenni dietro ipoteca sulla casa e rimborso a carico degli eredi, La legge il potere della banca di soddisfarsi direttamente sul bene oggetto di garanzia e soprattutto prevedendo la esdebitazione degli eredi del beneficiario del prestito. Questo finanziamento pone comunque problemi interpretativi in caso di vendita del bene da parte del debitore. Per tutela della banca, i notai ritengono necessario dare conto della legittimazione del finanziatore a vendere il bene in sede di iscrizione dell’ipoteca, trattandosi di ipoteca con effetti speciali. La vendita da parte del debitore potrebbe essere stipulata, ma non regge rispetto all’alienazione successivamente effettuata dalla banca. Pertanto, in caso di vendita del bene oggetto di garanzia da parte del titolare, in capo alla banca permane il potere di vendita anche se è cambiato il proprietario. La banca, quindi, potrà quindi vendere il bene e venderlo libero da diritti reali minori o ipoteche che possono averlo gravato successivamente all’iscrizione dell’ipoteca a garanzia del prestito vitalizio. L’eventuale supero deve essere distribuito dal finanziatore agli aventi diritto, In alternativa alla vendita diretta la banca può optare per la procedura esecutiva ordinaria, facendo valere la sua qualità di creditore ipotecario. In ogni caso, qualunque sia il procedimento di esecuzione adottato, opera l’esdebitazione in quanto tale effetto è collegato al tipo di finanziamento e non al procedimento di attuazione del credito adottato dal finanziatore.

Antonio Ciccia Messina

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