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Nuovo catasto, percorso a ostacoli

Il processo di riforma del catasto dei fabbricati può essere definito, senza alcuna esagerazione, epocale Ma non mancano le criticità, segnatamente in relazione alle innovative metodiche, fondate su modelli matematico-statistici, che saranno applicate alla maggior parte del patrimonio. Le stesse presuppongono il rilievo delle caratteristiche maggiormente incidenti sui valori patrimoniali e sulla redditività degli immobili «ordinari», nonché rigorosi campionamenti per ogni segmento di mercato immobiliare, cioè ciascuno delle diverse decine di migliaia di insiemi di immobili, omogenei nei caratteri funzionali e localizzativi, in cui il patrimonio nazionale sarà articolato.
Proprio riguardo a questo aspetto i problemi acquistano maggiore spessore, laddove si tenga presente la limitata disponibilità dei dati economici – prezzi di compravendita e locativi – essenziali per lo sviluppo del modello statistico e la corretta definizione delle funzioni o algoritmi, grazie ai quali saranno determinati i valori patrimoniali ed i redditi di una larghissima parte del patrimonio immobiliare. È da considerare che l’elaborazione e la successiva verifica di ciascuna “funzione statistica”, relativa alle destinazioni residenziali, a uffici, studi e laboratori professionali, dovrebbe essere supportata indicativamente e in media da almeno 50-80 dati economici di natura contrattuale, mentre per le rimanenti destinazioni le esigenze sono inferiori. Poiché le funzioni saranno diverse decine di migliaia, è facile desumere l’elevato numero dei dati di cui si dovrebbe avere disponibilità.
E qui entrano in scena i limiti quantitativi, conseguenti anche alla prolungata crisi del mercato immobiliare, che ha ridotto in misura significativa il numero delle compravendite e, quindi, la disponibilità di dati, segnatamente nell’ultimo triennio 2012-2014, epoca censuaria di riferimento per le operazioni estimali in esame.
Ma anche limiti qualitativi. Di fatto tra i dati disponibili dovranno essere selezionati i corrispettivi dichiarati in atti che siano espressione dei valori patrimoniali o reddituali medi ordinari di mercato, ed idonei a fornire una significativa rappresentazione della variabilità degli stessi per ogni segmento analizzato.
Quali i percorsi possibili in presenza delle suddette criticità?
Appare opportuno precisare preliminarmente come i circa 5000 comuni, che presentano le maggiori criticità per carenza di dati, rappresentino – in termini di patrimonio immobiliare – una percentuale intorno al 12%-15% del patrimonio complessivo.
Una prima risposta viene fornita dalla stessa legge-delega, laddove prevede percorsi alternativi (metodi standardizzati), allorché non sussistano le condizioni oggettive per la definizioni di idonee funzioni statistiche. Ma l’approfondita sperimentazione realizzata negli anni scorsi dall’Amministrazione ha evidenziato anche altri percorsi:
aggregare ambiti territoriali elementari – costituiti dalle zone Omi, come ridefinite anche in funzione del processo riformatore – nonché (piccoli) comuni , laddove gli stessi presentino caratteri territoriali e socio-economici sufficientemente omogenei, in modo da ridurre il numero delle funzioni statistiche da elaborare e quindi i dati necessari per la loro alimentazione;
semplificare le funzioni statistiche, attraverso la riduzione dl numero delle caratteristiche edilizie e posizionali, nei segmenti che presentano un’elevata omogeneità tipologica, localizzativa e quindi anche mercantile. Questa situazione può verificarsi non solo in piccoli comuni, ma anche nelle periferie di medi e grandi comuni: basta pensare ai cosiddetti quartieri-dormitorio. Di fatto, in queste fattispecie, risultanze più che soddisfacenti possono essere ottenuti anche con un numero molto ridotto di caratteristiche;
ricorrere a contributi di analisi statistiche indirette. Ad esempio, nel caso di aggregazione di zone Omi ovvero di comuni, il contributo dei dati statistici dallo stesso Osservatorio possono risultare determinanti ai fini dell’apprezzamento relativo delle caratteristiche mercantili medie delle diverse zone o comuni.
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