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Nuove regole per il condominio

Via libera a maggioranza alla videosorveglianza condominiale. La ripresa di spazi e aree comuni raggiunge così certezza normativa, all’interno di una grande confusione giurisprudenziale.

È una delle novità introdotte dalla riforma del condominio approvata alla camera venerdì scorso in seconda lettura e ora al senato per l’ormai sicuro sì definitivo (si veda ItaliaOggi del 28 settembre). Ma vediamo le principali novità.

La videosorveglianza. L’installazione di sistemi di videosorveglianza viene sovente effettuata da persone fisiche per fini esclusivamente personali. In tali ipotesi possono rientrare, a titolo esemplificativo, strumenti di videosorveglianza idonei a identificare coloro che si accingono a entrare in luoghi privati (videocitofoni ovvero altre apparecchiature che rilevano immagini o suoni, anche tramite registrazione), oltre a sistemi di ripresa installati nei pressi di immobili privati e all’interno di condomini e loro pertinenze (quali posti auto e box). In tal caso la disciplina del Codice non trova applicazione qualora i dati non siano comunicati sistematicamente a terzi ovvero diffusi. Si ricorda però che, seppure non trovi applicazione la disciplina del Codice, al fine di evitare di incorrere nel reato di interferenze illecite nella vita privata, l’angolo visuale delle riprese deve essere comunque limitato ai soli spazi di propria esclusiva pertinenza (ad esempio antistanti l’accesso alla propria abitazione) escludendo ogni forma di ripresa, anche senza registrazione di immagini, relativa ad aree comuni (cortili, pianerottoli, scale, garage comuni) ovvero ad ambiti antistanti l’abitazione di altri condomini.

Per le aree condominiali, invece, nel provvedimento dell’8 aprile 2010 sulla videosorveglianza il garante ha appurato una lacuna normativa. In quella sede per i trattamenti effettuati dal condominio (anche per il tramite della relativa amministrazione), il garante ha evidenziato l’assenza di una puntuale disciplina che permettesse di risolvere alcuni problemi applicativi evidenziati nell’esperienza di questi ultimi anni. Il garante evidenziava, infatti, che non era chiaro se l’installazione di sistemi di videosorveglianza possa essere effettuata in base alla sola volontà dei comproprietari, o se rilevi anche la qualità di conduttori; ancora non era chiaro quale fosse il numero di voti necessario per la deliberazione condominiale in materia (se occorra cioè l’unanimità oppure una determinata maggioranza).

La legge di riforma del condominio affronta direttamente la questione e stabilisce che le deliberazioni concernenti l’installazione sulle parti comuni dell’edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate dall’assemblea con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del codice civile.

Vediamo dunque cosa prevede l’articolo 1136 del codice civile, che è stato modificato. In prima convocazione per l’approvazione di una delibera ci vuole il quorum di 2/3 del valore e maggioranza per teste, e voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell’edificio. In seconda convocazione basta, invece, la maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.

Una volta rispettate queste maggioranze si può passare a installare le telecamere. Ma senza dimenticare che si devono osservare le precauzioni previste dal provvedimento generale del garante della privacy.

In particolare si devono osservare le seguenti cautele.

Informativa. Le persone che transitano nelle aree sorvegliate devono essere informati con cartelli della presenza delle telecamere, i cartelli devono essere resi visibili anche quando il sistema di videosorveglianza è attivo in orario notturno. Nel caso in cui i sistemi di videosorveglianza installati siano collegati alle forze di polizia è necessario apporre uno specifico cartello che lo evidenzi.

Conservazione. Le immagini registrate possono essere conservate per periodo limitato e fino ad un massimo di 24 ore, fatte salve speciali esigenze di ulteriore conservazione in relazione a indagini.

Consenso. Contro possibili aggressioni, furti, rapine, danneggiamenti, atti di vandalismo, prevenzione incendi, sicurezza del lavoro ecc. si possono installare telecamere senza il consenso dei soggetti ripresi, ma sempre sulla base delle prescrizioni indicate dal Garante.

Addio riscaldamento centralizzato. La riforma modifica l’articolo 1118 del codice civile per precisare che il singolo condomino può distaccarsi dall’impianto centralizzato di riscaldamento, ma solo in presenza di due condizioni. La prima è che l’unità abitativa non gode della normale erogazione di calore, per problemi tecnici all’impianto condominiale, che non vengono risolti nel corso di una intera stagione di riscaldamento. La seconda è che il distacco non comporti squilibri tali da compromettere la normale erogazione di calore agli altri condomini o aggravi di spesa.

Più in dettaglio la norma prevede che il condomino, se viene oggettivamente constatato che il proprio immobile non gode della normale erogazione di calore, a causa di problemi tecnici dell’impianto condominiale, e questi, nell’arco di una intera stagione di riscaldamento, non sono risolti dal condominio, può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, a condizione che dal suo distacco non derivino squilibri tali da compromettere la normale erogazione di calore agli altri condomini o aggravi di spesa.

Chi si è distaccato non rimane esente da spese: è sempre tenuto a concorrere esclusivamente al pagamento delle spese di manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

Si tratta questa di una specificazione dell’articolo 1118 del codice civile, nella parte in cui prescrive che il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione.

Inoltre il nuovo articolo 1122 del codice civile, in generale, esclude che il condomino possa eseguire opere che rechino danno alle parti comuni o pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza e al decoro architettonico dell’edificio. L’amministratore deve in ogni caso essere avvisato prima dell’avvio dei lavori ai fini della relativa comunicazione in assemblea.

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