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Npl e immobili, a rischio 63 miliardi

In Italia ci sono 357mila case all’asta: hanno un valore di perizia di 88 miliardi, ma rischiano di svalutarsi a 25
Se esistesse il manuale dell’harakiri economico, le aste immobiliari entrerebbero di diritto nel primo capitolo. In Italia ci sono attualmente 357mila immobili all’incanto, derivanti da mutui o finanziamenti andati in sofferenza, per un valore di perizia stimabile intorno agli 88 miliardi di euro. Il problema è che questa mole immensa di case, appartamenti, ville e capannoni industriali non verrà mai venduta a quel valore: considerando che in media in Italia ogni asta va deserta molte volte, e che ad ogni successivo appuntamento il giudice è costretto ad abbattere il prezzo base, oggi quegli immobili hanno un valore pubblicato d’asta di 44 miliardi e verosimilmente non verranno venduti a un valore superiore a 25 miliardi. Insomma: 63 potenziali miliardi rischiano di andare in fumo.
Le stime, che mettono nero su bianco una gigantesca distruzione di valore, sono state realizzate sulla base dei dati del Ministero della Giustizia dal Gruppo Sistemia, società attiva nella gestione di crediti in sofferenza per conto di varie banche e specializzata proprio in aste immobiliari. E mettono a nudo uno dei problemi maggiori legati ai crediti deteriorati: fintanto che il meccanismo delle aste immobiliari non verrà reso più efficiente, in Italia sarà difficile fermare questa gigantesca distruzione di valore. Il circo delle aste rappresenta una sconfitta per tutti: deprime il mercato immobiliare, pesa nei bilanci delle banche che non riescono a recuperare il giusto valore dai crediti deteriorati e penalizza anche i debitori morosi che – vendendo l’immobile a prezzi ridicoli – alla fine restano esposti verso la banca per una cifra importante. Un harakiri economico in piena regola.

Un circolo vizioso
Questa è la faccia forse più drammatica dei crediti in sofferenza. Perché tocca nel vivo le famiglie, oltre alle banche. Quando un debitore non paga il mutuo o il finanziamento, la banca spesso si vede costretta a escutere la garanzia: cioè a mandare l’immobile in asta. Ma, come detto, quando questo accade la sconfitta è per tutti. In Italia le aste immobiliari durano infatti troppo a lungo: in media – calcola Sistemia per Il Sole 24 Ore – un immobile resta in asta 1.541 giorni prima di trovare un compratore. Cioè circa 4 anni. Ma in alcune Regioni si superano i 4mila giorni. Il motivo è banale: pochi investitori e poche persone fisiche partecipano alle aste, che restano appannaggio di pochi operatori interessati a comprare a prezzi bassissimi. Questo crea il circolo vizioso delle aste che vanno deserte, finché il prezzo dell’immobile non raggiunge livelli molto bassi.
«Le aste vanno deserte perché spesso le agenzie immobiliari, alle quali si rivolgono solitamente le persone che vogliono acquistare casa, prediligono il mercato tradizionale che per loro è più redditizio e più semplice», osserva Paolo Sgritta, direttore generale del Gruppo Sistemia che gestisce un portafoglio di Npl da 5 miliardi. «Le aste restano, in alcuni casi, circondate da un alone di opacità – aggiunge Giovanni Gilli – Head of Capital Light Bank di Intesa Sanpaolo -. A volte gli immobili si portano dietro problematiche tecniche da risolvere e per di più possono presentare contenziosi in essere». «Acquistare in asta è più complesso – aggiunge un altro operatore -. Per esempio, è più difficile vedere l’immobile». Tutto questo ha lasciato per anni il mondo delle aste in mano a pochi operatori.

I facilitatori d’asta
Ecco perché molte banche e operatori del mondo Npl si stanno organizzando per aumentare la partecipazione degli investitori in asta: solo così, creando competizione sui singoli immobili, si possono evitare le svendite. Alcune banche hanno per esempio creato delle «Reoco». L’iniziativa maggiore, in questo campo, è quella di Intesa Sanpaolo (si veda intervista sotto): la Reoco di Intesa ha assunto 30 persone specializzate nel mercato immobiliare in grado di analizzare uno per uno molti immobili derivanti da Npl del gruppo. Come un vero investitore. Questo permette loro di capire quale può essere il vero valore di mercato di un cespite. A questo punto la Reoco si presenta in asta, con il mandato di acquistare l’immobile se il suo prezzo base scende sotto un determinato livello. Il punto è che già questa sua presenza ha l’effetto virtuoso di ripopolare le aste e di far risalire i prezzi. Se questo non accade, però, la Reoco stessa acquista a prezzi di saldo, per valorizzare l’immobile successivamente. «Questa nostra attività va anche nell’interesse dei debitori morosi – osserva Gilli -, perché più l’immobile viene venduto a un prezzo elevato più si riduce il loro debito residuo».
Anche il Gruppo Sistemia ha elaborato un meccanismo per aumentare la partecipazione in asta di investitori. «Abbiamo creato una vetrina su Internet dove mettiamo le perizie immobiliari semplificate, accessibili a tutti – spiega Sgritta -. Abbiamo creato un gruppo di avvocati che presta consulenza gratuita per aiutare la gente a partecipare alle aste. E poi abbiamo coinvolto varie agenzie immobiliari, proponendo loro un accordo ben preciso: se portano i loro clienti in asta, allora la provvigione viene pagata dalla banca stessa che ha il credito in sofferenza». E i risultati ci sono: rispetto ai valori a cui venivano venduti gli immobili in asta, Sistemia sostiene di riuscire ad aumentare il prezzo fino al 65%. E di iniziative ce ne sono molte altre: Frontis Npl, società che gestisce crediti in sofferenza per conto del fondo Algebris, ha per esempio creato un sito dove pubblicizza le aste. E così via.

Il doppio volto del Governo
Qualche progresso c’è, ma il mondo delle aste resta ancora un circolo vizioso. Anche perché le iniziative degli ultimi Governi non sempre hanno aiutato. Per esempio a giugno è scaduto il forte incentivo fiscale che era stato concesso a chi acquistava in asta un immobile, ma il Governo ha deciso di non rinnovarlo. Questo – secondo gli operatori – rischia di frenare molti investitori. Per contro – a detta degli addetti ai lavori – è di aiuto la possibilità concessa a chi partecipa in asta di proporre un prezzo che sia già il 25% inferiore al valore base fissato dal giudice: «Questo ha contribuito a ridurre i tempi di aggiudicazione, ma non ha portato alcun contributo alla valorizzazione dell’immobile», osserva Sgritta. Il tutto in attesa che diventi operativo il sito unificato in cui vengono pubblicizza le aste immobiliari. Solo spezzando il circolo vizioso si potrà evitare quel falò di denaro da oltre 60 miliardi. Per il bene di tutti: banche, debitori, mercato.

Morya Longo

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