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No alle vendite con deroghe

È nulla la clausola contrattuale con cui il condomino trasferisca a terzi l’immobile di proprietà esclusiva con espressa esclusione di alcune parti comuni destinate a un utilizzo più comodo e agevole del medesimo. E questo anche nel caso in cui il bene comune sia tale solo in riferimento ad alcune unità immobiliari, come nel caso del c.d. condominio parziale. Lo ha chiarito la seconda sezione civile della Cassazione con la sentenza n. 1680 dello scorso 29 gennaio 2015.

 

Il caso concreto. Nella specie una persona aveva condotto in locazione un’unità immobiliare a uso commerciale sita al piano terra con annesso vano a uso ufficio al piano ammezzato di uno stabile condominiale all’interno del quale il proprietario aveva costruito una scala interna di collegamento per evitare che i conduttori e i loro clienti dovessero utilizzare la scala condominiale per passare da un piano all’altro. Successivamente il conduttore aveva acquistato le predette unità immobiliari e nel contratto era stato espressamente previsto il divieto di utilizzo dell’ingresso e della scala condominiale. Qualche mese dopo i venditori, nel cedere la proprietà di altro immobile confinante e che aveva accesso dalle scale condominiali, avevano addirittura murato il corridoio che da queste ultime forniva accesso alla predetta unità immobiliare. L’ex conduttore, a questo punto, aveva citato in giudizio il condominio e gli acquirenti dell’immobile confinante per sentire accertare, previa declaratoria di inefficacia della menzionata clausola contrattuale, la natura comune del corridoio e per ottenere dunque l’abbattimento del muro che ne aveva impedito il transito. Il tribunale, accertata la natura condominiale del corridoio in questione, aveva quindi dichiarato la nullità della predetta clausola contrattuale e il conseguente diritto del condomino di ottenere il ripristino del passaggio ostruito. La sentenza era però stata impugnata e la corte d’appello ne aveva completamente ribaltato il contenuto. Di qui il ricorso in Cassazione.

 

La decisione della Suprema corte. Con la decisione in questione i giudici legittimità hanno nuovamente dato ragione al condomino privato dell’utilizzo del bene comune sulla base di alcune interessanti considerazioni in diritto. La Cassazione ha, infatti, in primo luogo osservato che il bene di cui sia stata accertata la natura condominiale non può essere escluso contrattualmente dal trasferimento della proprietà esclusiva cui lo stesso accede. In altre parole, il condomino che ceda a terzi l’unità immobiliare di sua proprietà trasferisce indirettamente, senza possibilità di deroga, anche la comproprietà dei beni comuni asserviti al migliore utilizzo della proprietà esclusiva. Una clausola contrattuale di contenuto diverso deve infatti ritenersi nulla per violazione del divieto legale di rinuncia del condomino alle parti comuni sancito dall’art. 1118, comma 2, c.c.

Circa il carattere comune del corridoio nel caso di specie la Suprema corte si è poi richiamata all’elencazione non tassativa di cui all’art. 1117 c.c. e ha ricordato come il criterio di individuazione di cui alla predetta disposizione non operi con riguardo a beni che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio di una o più unità immobiliari (in questo secondo caso facendo applicazione delle regole del c.d. condominio parziale; sul punto si veda altro servizio in pagina).

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