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Negli Usa il mattone può «colpire» Wall Street

L’andamento del mercato immobiliare Usa è un termometro affidabile dello stato dell’economia. Come per la Borsa anche per il mercato delle case le oscillazioni dei tassi d’interesse sono un elemento fondamentale per determinare le prospettive future. Il costo del denaro condiziona, infatti, tramite il suo effetto sui mutui, la domanda di abitazioni e il costo dei mutui ha iniziato a salire già da maggio. Il fatto che le vendite di nuove case negli Stati Uniti siano calate a luglio del 13,4% (a 394mila unità, il livello più basso da nove mesi) rispetto al mese precedente, mentre gli analisti si attendevano un calo del 2%, dimostra che ormai è convinzione generale che la politica estremamente accomodante della Federal Reserve sia destinata a essere sostituita da una più rigida.

Il mercato immobiliare, del resto, è già uscito dalla crisi che lo aveva colto dopo lo scoppio della bolla dei mutui subprime: la Federal housing finance agency (Fhfa) degli Stati Uniti ha rilevato un incremento normalizzato dei prezzi delle case a giugno dello 0,7% rispetto al valore di maggio (+0,8% rivisto dalla rilevazione precedente dello 0,7%) e superiore alle attese (+0,6%).

Lo studio del grafico del Phlx Housing Sector Index (Hgx), un indice del Philadelphia stock exchange composto da titoli appartenenti al comparto immobiliare, conferma le impressioni che si ricavano dal quadro macro: le quotazioni dell’indice hanno infatti iniziato a scendere a maggio, in corrispondenza con i primi aumenti del costo dei mutui, dopo un lungo rialzo partito dai minimi di ottobre 2011. La flessione non sembra avere caratteristiche solo temporanee, i prezzi sono scesi a luglio al di sotto della media mobile a 200 giorni, ora resistenza a 182 circa, per poi violare ad agosto la linea di tendenza che sale dai minimi di ottobre 2011. L’indice potrebbe scendere ora fino a 155-157 almeno, 38,2% di ritracciamento del rialzo da ottobre 2011 e gap rialzista del 19 novembre 2012. Sotto quei livelli supporto a 142. Sarebbe la violazione di questo sostegno a fare sorgere dei seri dubbi sulla possibilità di vedere riprendere l’uptrend in atto da fine 2011 in tempi ragionevolmente brevi. Solo recuperi oltre 185 potrebbero far pensare a una ripresa del mercato immobiliare duratura, quindi anche a un miglioramento delle prospettive per l’economia Usa.

Il peggioramento del comparto immobiliare potrebbe avere un effetto positivo per la Borsa, almeno nel breve termine, con la Fed che alla luce di questo deterioramento avrebbe una ragione per essere meno aggressiva con il “tapering”. Il confronto tra il grafico del Phlx Housing Sector Index e l’S&P 500 mostra come almeno dal 2007 sia le fasi di Borsa positive sia quelle negative sono state anticipate di alcuni mesi da svolte rilevanti dell’indice del comparto immobiliare. Attualmente il Phlx Housing Sector Index ha intrapreso, a partire da maggio, una fase decrescente che ha comportato la violazione di supporti rilevanti, mentre l’S&P 500 ha toccato nuovi massimi storici a inizio agosto, spingendosi fino ai 1.710 punti circa. Difficile immaginare tuttavia che questa divergenza di comportamento possa persistere ancora per molto, spezzando il forte legame che ha tenuto unite le due curve negli ultimi anni. Il rischio di un’imminente evoluzione negativa anche per la Borsa, sulla scia del calo dell’immobiliare, è elevato. E per ricevere un segnale in tal senso non sarebbe necessaria una discesa particolarmente ampia: i supporti critici per l’indice dei maggiori 500 titoli Usa si collocano tra i 1.635 ed i 1.620 punti. Sotto quei livelli una correzione di tutta la salita in atto da area 1.340 diverrebbe probabile, con obiettivi tra 1.570 e 1.480.

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