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Mutui ma quanto ci costa il caro-spread

I mutui come la benzina: in Italia costano più che nel resto d’Europa. Ma quanto spendiamo in più e perché?
Alla domanda si può dare una risposta ufficiale, partendo dai dati della Bce: se il mutuo è a tasso fisso per 100mila euro da restituire a 20 anni se ne spenderanno 15.611 euro in più rispetto alla media dell’area della moneta unica. Il divario sale a 25.882 euro se il finanziamento è trentennale. Sui variabili non è possibile dare una risposta altrettanto sicura, essendo ignota la dinamica dei tassi. Ipotizzando che il divario di partenza si mantenga per tutto il periodo, il maggior esborso del debitore italiano sarà di 6.734 euro in 20 anni e di 11.092 in 30.
I conti
I dati sono ricavabili dalle ultime rilevazioni della Bce e della Banca d’Italia sulle condizioni dei nuovi finanziamenti per l’acquisto di un’abitazione. La rilevazione di Francoforte avviene con cadenza mensile ed è aggiornata a tutto giugno. I calcoli sono stati effettuati sulla media del primo semestre 2012, che ha visto registrare in Italia un tasso del 5,11% per i prestiti fissi, a fronte del 3,9% dell’Eurozona, con un divario di 121 punti base. Più ridotto il divario sui variabili: 55 centesimi (3,83% contro il 3,28%), valore che comporta una rata più cara di 28 euro (597 contro 569).
A giugno il trend italiano risulta in ulteriore peggioramento, perché i tassi sono lievemente scesi, approfittando della riduzione di Euribor e Eurirs, ma meno che in Europa. I prodotti fissi infatti hanno registrato una media del 5,02%, ben 133 centesimi in più. I variabili sono stati quotati al 3,80%, con un divario di 69 centesimi.
Effettuando il confronto con i tre maggiori paesi dell’Eurozona partendo dalle statistiche della Bce sui tassi medi senza distinzione tra tipologia di finanziamento, si rileva che in Italia nel primo semestre 2012 il tasso si è attestato al 5,05%, con un divario di 158 centesimi rispetto alla Germania, di 48 sulla Francia e di 96 centesimi nei confronti della Spagna. A giugno però la situazione risultava migliore, con il tasso medio italiano ridottosi al 4,68%, grazie all’effetto combinato della discesa dell’Euribor e della maggiore richiesta di prodotti a tasso variabile. Nello stesso mese la Germania si era situata al 3,17%, la Francia al 3,88% e la Spagna, dove però la rilevazione dei tassi è pressoché teorica perché di fatto le banche hanno smesso di concedere mutui se non a clienti super garantiti, è al 3,96%.
I motivi
I prestiti ipotecari (in particolare quelli a tasso fisso) in Italia sono da sempre tra i meno convenienti in Europa. Questo per una serie di ragioni strutturali: se ne possono indicare almeno quattro. La prima, comune anche ad altri prodotti bancari, è la minore efficienza dei nostri istituti nell’effettuare la raccolta, la seconda è la lunghezza delle procedure esecutive in caso di inadempienza del debitore. La terza e la quarta riguardano propri i tassi fissi: all’estero il funding spesso avviene mediante l’emissione di prodotti obbligazionari ad hoc che finiscono per abbattere il tasso; l’ultima è la possibilità per il cliente di surrogare senza spese il mutuo esponendo la banca al rischio di una perdita significativa. Da quando sono state abolite le penali di anticipata estinzione nella composizione del prezzo del mutuo fisso il fattore surroga può contare anche due-tre decimi di punto.
L’aumento del gap con l’Europa però nell’ultimo anno è dovuto soprattutto alle politiche di spread praticate dalle nostre banche. La crisi di liquidità riguarda gran parte dell’area euro e gli spread sono saliti ovunque, ma tornando ai dati di sistema presentati in questa pagina, e confrontando i tassi variabili registrati nel primo semestre di quest’anno con l’analogo periodo del 2011, si constata che in area euro il valore medio è aumentato di 19 centesimi a fronte dei 134 registrati in Italia. L’Euribor nel frattempo era diminuito di 41 centesimi: significa che lo spread è aumentato in Italia di 171 centesimi a fronte di 70 in ambito euro.
CorrierEconomia ha aggiornato anche l’analisi periodica delle condizioni dichiarate nei fogli informativi obbligatori da una quindicina di banche. I valori sono rimasti pressoché invariati da marzo 2012 mentre risultano in forte crescita rispetto a un anno fa: +1,33% a tasso fisso, +1,26% a tasso variabile.
Nei fogli le banche indicano i tassi massimi, e quindi si riservano il diritto di praticare condizioni migliori ai clienti giudicati più interessanti.
Ma di fatto quando dichiarano spread del 4,5% e oltre mandano un messaggio molto chiaro: il prodotto è in catalogo perché non possiamo non averlo, ma in questo momento non siamo interessati a fare mutui.

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