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Mutui, la fedeltà non è di moda

La crisi e la precarietà del lavoro fanno sì che sempre più italiani incontrino difficoltà nel pagamento delle rate del mutuo e scelgano per questo di ricorrere alla surroga o alla sostituzione del finanziamento (che permettono rispettivamente di spostare il mutuo presso una banca differente o di estinguere quello vecchio per stipularne uno nuovo) per accedere a condizioni migliori.

Con un risparmio che, tra spread in ribasso e calo dei tassi, si aggira anche oltre i mille euro all’anno.

Un fenomeno in crescita tanto che, secondo dati di Mutuionline.it, la percentuale dei richiedenti che ha presentato domanda di mutuo per sostituzione e surroga è passata dal 13,3% del secondo semestre 2013 al 19,7% dello scorso gennaio. Vediamo come funzionano queste due soluzioni e le proposte degli istituti di credito.

Surroga e sostituzione: come funzionano. La surroga o surrogazione consente di spostare il mutuo (utilizzando l’ipoteca originaria di quello vecchio) presso una banca differente per accedere a migliori condizioni. Una formula che nel trasferimento permette di modificare condizioni come la durata, il tipo di tasso e lo spread. Per procedere basta richiedere per iscritto alla nuova banca di acquisire dall’istituto di credito originario l’importo esatto del debito residuo, concordando una data per formalizzare l’operazione. La sostituzione, invece, è una procedura che consente di estinguere il vecchio mutuo per accenderne uno nuovo, anche in questo caso con l’obiettivo di accedere a condizioni migliori. Con questa soluzione è, infatti, possibile sostituire il tasso variabile con il fisso, aumentare o diminuire l’importo finanziato (per esempio per ottenere liquidità aggiuntiva) o la durata del mutuo, modificare lo spread e il parametro di indicizzazione, oltre che i soggetti partecipanti al mutuo e l’immobile ipotecato.

Aspetti ai quali fare attenzione. Nel momento in cui si decide di ricorrere alla sostituzione o alla surroga bisogna bilanciare bene pro e contro. Nel primo caso, infatti, il principale vantaggio riguarda la possibilità di sostituire il vecchio mutuo con uno nuovo. Bisogna però mettere in conto di dover sborsare i costi bancari (istruttoria, perizia, polizza incendio e così via) e le spese del notaio per la stipula del nuovo atto di mutuo. Mentre nel secondo caso i vantaggi riguardano il fatto di non dover pagare alcune penale per l’estinzione del vecchio mutuo; l’assenza di imposta sostitutiva; l’azzeramento dell’istruttoria e delle spese iniziali bancarie e il fatto di non dover sborsare alcuna spesa notarile. Il principale svantaggio è invece la possibilità di surrogare solo il debito residuo. Il risparmio per chi ricorre a queste soluzioni resta comunque notevole. Secondo il sito Segugio.it, per esempio, attualmente le migliori offerte di mutuo permettono di accedere a tassi fissi appena sopra il 5% (con una riduzione anche di oltre l’1,5% rispetto ai massimi). Questo significa che, ricorrendo alla surroga, su un mutuo medio di 120 mila euro è possibile ottenere un risparmio di oltre 100 euro al mese, ossia più di mille euro all’anno.

Le proposte delle banche. Gli istituti di credito hanno elaborato delle proposte ad hoc per chi intende optare per la surroga o la sostituzione del mutuo. Tra questi, UniCredit ha lanciato la formula «Trasloca Mutuo Valore Italia» che si rivolge a tutti quei correntisti che desiderano effettuare la surroga del proprio mutuo. È possibile scegliere tra tasso variabile o fisso e l’importo massimo concesso è pari al massimo all’80% del valore dell’immobile e comunque non superiore al capitale residuo del mutuo estinto. Intesa Sanpaolo propone invece «Mutuo Domus Fisso con finalità abitativa e surroga» in versione sia a tasso fisso, che variabile, che consente di trasferire il mutuo acceso presso un’altra banca con i costi notarili e dell’eventuale nuova perizia a carico di Intesa.

Si chiama invece «Sostimutuo» la proposta di Banca Monte dei Paschi di Siena, finanziamento a tasso fisso destinato alla sostituzione di mutui erogati da altre banche, accesi per acquisto e/o ristrutturazione di un immobile residenziale. L’importo finanziabile massimo deve coincidere con la cifra necessaria all’estinzione del precedente finanziamento.

Banco popolare propone invece la soluzione «Cambia Mutuo» che permette di trasferire il finanziamento gratuitamente, cambiare l’importo della rata e modificare la durata del mutuo, passare da tasso variabile a fisso e viceversa. Le spese notarili sono a carico della banca e non sono previste spese di istruttoria o di perizia.

«TrasformaMutuoBNL» è invece la proposta di Bnl che permette di trasferire il proprio mutuo per l’intera cifra residua.

Tra le banche online, infine, IwBank propone «Traslocare in IWBank» che permette di sostituire il vecchio mutuo, accendendone uno nuovo presso la banca. Le spese notarili sono a carico dell’istituto di credito, non sono inoltre previste spese di istruttoria e di perizia, di gestione e di incasso rata e di assicurazione immobile.

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