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Mutui immobiliari à la carte

di Sibilla Di Palma 

Il ritorno dalle vacanze è in genere un momento di grandi decisioni, dall'acquisto di una casa alla possibilità di rinegoziare il mutuo già sottoscritto a condizioni più sostenibili. È bene quindi conoscere gli strumenti a disposizione e le novità in materia, diffuse nel corso dell'estate, per potersi orientare verso la scelta migliore.

Il primo passo: fisso o variabile? La prima scelta di solito è fra tasso fisso e variabile. Secondo gli analisti, nei prossimi mesi la Banca centrale europea non aumenterà ancora il costo del denaro, che potrebbe anzi rimanere fisso all'1,5% fino alla fine del 2012, in modo da sostenere la traballante economia della Ue. Si tratta di una previsione che incide sugli Euribor (i tassi presi a riferimento dai mutui a tasso variabile) e, quindi, su tutti coloro che hanno già stipulato, o si apprestano a farlo, un mutuo a tasso variabile, garantendo che i tassi rimarranno sui livelli attuali forse per i prossimi due anni e mantenendo leggere le rate di chi ha scelto questa soluzione. Non se la passa male, però, neanche chi opta per il tasso fisso, perché la crisi dei mercati e le attese di un periodo di stagnazione in Europa hanno portato alla discesa dei tassi interbancari (Irs) a medio-lungo termine. Il valore di questi indicatori si è infatti ridotto mediamente di un punto percentuale negli ultimi mesi (l'Irs a 20 anni, per esempio, è passato dal 4,15 di aprile al 3,12% del 5 settembre). Secondo l'Osservatorio di Mutuionline, aggiornato a luglio 2011, gli italiani sembrano ancora preferire il variabile che rappresenta il 37,5% dei mutui erogati, mentre il 26,8% ha scelto di affidarsi al tasso fisso e il 33,8% al tasso variabile con cap, ossia con la clausola che protegge le rate dal futuro aumento dei tassi oltre una certa soglia. Solo una piccola percentuale (1,8%) ha optato per il tasso misto.

La sicurezza si paga. Nella scelta, quindi, non esiste una risposta univoca. Chi preferisce non avere sorprese, come per esempio le famiglie con un reddito fisso, può optare per il tasso fisso che implica un esborso maggiore, ma rate costanti. Chi preferisce spendere meno oggi, ma senza garanzie per il futuro, può scegliere il variabile. Un'ulteriore opzione è il tasso misto, che consente di passare dal fisso al variabile una o anche più volte, a scadenze prestabilite o in base alle esigenze del cliente. Occorre considerare però che quest'ultimo, così come l'opzione variabile con cap, è più costoso in termini di spread (l'aggiunto all'Irs o all'Euribor, che costituisce il guadagno degli istituti di credito) rispetto ai mutui privi di opzioni, come il variabile semplice e il fisso standard.

Da dove partire. Prima di scegliere il tasso occorre innanzitutto chiedersi qual è la rata mensile che il proprio reddito può sopportare. Per non sbagliare, è bene sommare tutte le spese, aggiungere una quota per gli imprevisti e una per i risparmi e sottrarre il tutto dal reddito. Quello che resta, può essere utilizzato per il mutuo. A questo punto si potranno confrontare le offerte delle banche. È comunque consigliabile non orientarsi verso i mutui di durata molto lunga perché le rate sono più basse. Si tratta infatti di cifre inferiori che però vanno pagate per molti più mesi, determinando così che la somma corrisposta a fine mutuo sia molto più pesante.

La surroga e la rinegoziazione per rivedere la rata. Se invece si è già effettuata la propria scelta ma si vogliono rivedere le condizioni del mutuo si può ricorrere alla surroga. Innanzitutto bisogna calcolare il debito residuo da versare e appuntarsi l'importo dell'ultima rata, il tan (tasso annuo nominale) che si sta pagando e gli anni che mancano all'estinzione naturale del mutuo. A questo punto si può procedere al confronto con le offerte di mutui di surroga proposte da altre banche. La surroga prevede che si possa trasferire senza spese l'ipoteca iscritta a garanzia di un vecchio mutuo in un nuovo contratto concesso da un altro istituto.

In questo modo ci si può recare presso la propria banca e provare la strada della rinegoziazione che permette di cambiare tasso e durata del mutuo ma non l'importo e che rappresenta una facoltà e non un obbligo per la banca. Se la trattativa fallisce si può avviare la procedura di surroga.

La sostituzione per ottenere più liquidità. Oltre alla surroga e alla rinegoziazione è possibile percorrere anche un'altra strada: la sostituzione che permette di modificare non solo tasso e durata, ma anche l'importo del prestito. In questo caso però non è possibile mantenere la stessa ipoteca. Si tratta quindi di un'opzione che implica dei costi aggiuntivi visto che bisogna iscrivere una nuova ipoteca con un nuovo atto notarile e ripagare l'imposta sostitutiva, che va dallo 0,25 al 2% dell'erogato.

Il decreto sviluppo obbliga la banca a rinegoziare. Il nuovo decreto sviluppo prevede delle novità sul fronte della rinegoziazione dei mutui a tasso variabile. Fino al 31 dicembre 2012 è infatti possibile ottenere la rinegoziazione nel caso di mutui stipulati prima dell'entrata in vigore della legge di conversione del decreto legge, aventi un importo originario non superiore a 200mila euro e finalizzati all'acquisto o alla ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione.

Il mutuatario ha diritto di ottenere dalla banca la rinegoziazione del mutuo se al momento della richiesta presenta un indicatore della situazione economica equivalente (Isee) non superiore a 35 mila euro.

Sospensione del mutuo possibile fino a gennaio 2012. Per supportare le famiglie che si trovano in situazioni di momentanea difficoltà, l'Abi (Associazione bancaria italiana) e 13 associazioni di consumatori hanno deciso di prorogare l'accordo di sospensione delle rate dei mutui fino al 31 gennaio 2012.

In caso di eventi negativi (morte, disoccupazione, cassa integrazione) che si sono verificati entro il 31 dicembre del 2011, è possibile quindi richiedere alle banche aderenti all'iniziativa di sospendere il rimborso delle rate del mutuo per almeno 12 mesi.

Mutui agevolati per le giovani coppie. Per l'acquisto della prima casa le giovani coppie sposate di lavoratori precari o single con figli potranno beneficiare di mutui a tassi agevolati. È quanto prevede il pacchetto di misure attuato dal ministero della gioventù, in collaborazione con Abi e Inps.

Nell'ambito del progetto «Diritto al Futuro» è stato stanziato un fondo di 50 milioni di euro che dovrebbe fungere da copertura al sorgere di problemi nel far fronte alle rate da parte dei giovani mutuatari. La Garanzia copre fino a 75 mila euro complessivi. Sono ammissibili i mutui con importo non superiore ai 200 mila euro. Alla data di presentazione della relativa domanda i richiedenti devono avere meno di 35 anni, non essere possessori di altre case e avere un reddito inferiore ai 35 mila euro.

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