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Mutui, i numeri fanno sperare che la stretta si stia allentando

Pochi settori possono dire con certezza di essersi messi la crisi alle spalle come il segmento dei mutui. Perché alla crescita delle erogazioni nel 2014 ha fatto seguito un boom della domanda anche in tempi più recenti e i segnali che arrivano dal fronte dell’offerta lasciano immaginare una continuazione della ripresa su livelli sostenuti.

Un boom inatteso. Secondo le rilevazioni dell’Abi (Associazione bancaria italiana), nel 2014 le erogazioni di nuovi mutui sono cresciute del 32,5% rispetto al 2013, per un ammontare di 25,3 miliardi di euro. Il segno positivo ha riguardato tutte le regioni italiane, non succedeva dal 2006, a dimostrazione che il trend sta prendendo piede a livello nazionale e non è ristretto a una singola macroarea.

Un trend confermato dal bollettino statistico della Banca d’Italia, secondo il quale nel quarto trimestre dello scorso anno le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 7,077 miliardi di euro, esattamente un quarto in più rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Un dato che lascia immaginare una prosecuzione della ripresa anche negli ultimi mesi, soprattutto dopo che gennaio e febbraio hanno registrato un incremento delle erogazioni nell’ordine del 35%, quindi in linea con quanto registrato lo scorso anno. Erano due anni e mezzo, precisamente dal secondo trimestre 2012, che in Italia non venivano erogati 7 miliardi di euro di finanziamenti, un dato sul quale in pochi avrebbero scommesso solo pochi mesi fa, alla luce delle difficoltà che ancora caratterizzano l’economia italiana e che appaiono in tutta evidenza quando si considera il totale dei prestiti erogati alle famiglie (-0,4% a febbraio 2015 nel confronto a 12 mesi). Per Tecnocasa, vi sono le condizioni per un ulteriore incremento delle erogazioni nell’anno in corso, anche se a un ritmo più contenuto.

I tre motori della ripresa. Le ragioni della ripresa del mercato sono essenzialmente tre. In primo luogo è mutato l’atteggiamento delle banche, che hanno allentato i cordoni della borsa dopo anni di grande prudenza. Pesano le iniziative della Bce per favorire il trasferimento di ricchezza dai mercati finanziari all’economia reale, ma anche la consapevolezza che, nonostante l’aumento delle sofferenze, quelle relative ai mutui restano sotto la soglia d’allarme. Anche perché le famiglie italiane fanno di tutto per onorare i prestiti contratti, anche a costo di fare rinunce su altri fronti. Per altro, anche quando i mutuatari risultano in difficoltà, le banche concedono loro maggiore flessibilità, dato che non hanno alcun interesse a pignorare un bene che andrebbe a gravare sul bilancio e che risulterebbe difficile da monetizzare in questa fase del mercato.

A questo tema si collega il crollo dei tassi di interesse, anch’esso favorito dalle mosse della Banca centrale europea. Con un costo della provvista quasi a zero, gli istituti di credito possono concedere condizioni particolarmente vantaggiose per finanziare l’acquisto dell’abitazione (intorno al 2% per il tasso variabile e un punto in più per quello fisso). Questa condizione favorisce l’accesso al credito, complice il terzo motore della ripresa, vale a dire il calo dei prezzi. Il trend discendente è partito nel 2009 e in cinque anni ha comportato una svalutazione intorno al 20% in termini nominali (e del 25% considerando anche l’inflazione), pur a fronte di uno scenario molto diversificate: le costruzioni nuove e quelle presenti nei centri delle grandi città hanno contenuto la contrazione sotto le due cifre percentuali, mentre le periferie e i piccoli centri hanno visto un calo del valore anche oltre il 30%. Un vantaggio importante per chi si è trovato ad acquistare casa, pur se ridimensionato dal difficile quadro economico e occupazionale che suggerisce prudenza negli investimenti.

Un’indagine di Bankitalia segnala, inoltre, una crescita dal 23,3% al 26% delle transazioni che si chiudono con un ribasso fra il 20 e il 30% rispetto al prezzo inizialmente richiesto. E in un caso su venti si riesce a ottenere uno sconto anche maggiore. Il calo dei prezzi è destinato a proseguire: per Nomisma il 2015 vedrà un calo medio dei prezzi nell’ordine del 3,2% (resteranno al riparo solo le grandi città), mentre Scenari Immobiliari pone l’accento sulla sofferenza dell’usato in periferia, con cali oltre il 6%. Prudenza viene espressa anche da Tecnocasa (-3% i prezzi per l’anno in corso), soprattutto per la paralisi degli acquisti con finalità d’investimento, dopo l’inasprimento della tassazione sulla seconda casa. In sostanza, a muoversi saranno quasi esclusivamente coloro che puntano ad acquistare l’immobile per abitarci.

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