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Mutui, una forbice pericolosa

L’Euribor surgelato a -0,33% per ora salva chi ha in corso un mutuo variabile. E chi lo sta pagando a tasso fisso non ha nulla da temere. Ma le banche, se dovesse continuare il deprezzamento dei titoli di Stato, saranno molto meno generose con i nuovi clienti: faranno pagare tassi più alti, soprattutto a chi chiede una somma superiore al 60% del valore della casa. E saranno più severe nella selezione, abbassando il rapporto tra la rata da pagare e il reddito netto del debitore. Per prevedere che le cose andranno così non c’è bisogno di tornare molto indietro nel tempo, ma basta ricordare che cosa è successo all’epoca della precedente crisi dello spread Btp-Bund tra la fine del 2011 e l’inizio del 2012. Allora i mutui venivano concessi solo a pochi clienti e lo spread sull’Euribor per i variabili e l’Eurirs per i fissi oscillava, nelle offerte più «economiche», tra il 3,5% e il 4%. Abbiamo provato a vedere l’impatto che avrebbe sul mercato attuale un peggioramento delle condizioni di concessione dei mutui anche se molto meno severa di quella adottata dopo la grande crisi dell’autunno 2011.

La simulazioneCominciamo dai tassi. Considerando gli importi erogati in media nelle principali città italiane (dato Agenzia delle Entrate riferito a fine 2017), l’incremento di un punto rispetto ai tassi attuali non sarebbe drammatico: su un mutuo fisso a 20 anni a Milano la rata su un prestito da 196mila 800 euro costerebbe 95 euro al mese in più, l’incremento sul mutuo medio a Roma sarebbe di 87 euro, nella media nazionale l’aumento sarebbe di 61 euro.

Anche se i parametri di riferimento dei mutui rimanessero fermi, ci sono almeno tre ragioni per cui un aumento dei tassi appare molto probabile, se lo spread del Btp non tornasse ai livelli precrisi.

1) Innanzitutto, le banche italiane dovranno fare fronte a una svalutazione dei titoli che hanno in bilancio e dovranno quindi aumentare la marginalità su prodotti e servizi.

2) Il costo dei Cds, i derivati che coprono dal rischio di default, è in forte aumento: finirà probabilmente per riflettersi sul costo dei finanziamenti. 3) Sui mutui fissi la politica attuale di discount terminerà: il 31 maggio il parametro di riferimento (teorico) dei mutui a 20 anni era all’1,45%, i mutui più economici venivano offerti a un tasso nominale dell’1,5%.

Giro di viteMa le conseguenze peggiori deriverebbero da una stretta sui criteri di concessione. Abbiamo ipotizzato che le banche aumentino il divario di spread tra Ltv 50 (l’acronimo significa Loan to value e indica il rapporto tra prestito e valore dell’immobile dato in garanzia) e stringano sull’altro indicatore fondamentale di solvibilità del cliente, il rapporto tra rata e reddito.

Abbiamo considerato il valore medio di vendita delle case nelle principali città italiane (la fonte è sempre l’Agenzia delle Entrate) e che nel caso di acquisto con il 50% di contanti il tasso di un mutuo fisso a 20 anni aumenti di un punto rispetto ai valori attuali, e che il rapporto rata-reddito scenda dal 33,3% al 30 per cento.

Per ottenere un mutuo di questo tipo a Milano sarebbe necessario un reddito di 34 mila 400 euro all’anno a fronte dei 28.200 attuali, a Roma si passerebbe da 24.200 a 29.500, nella media nazionale si passerebbe da 14.800 euro a 18 mila.

Per il mutuo con Ltv 70 abbiamo ipotizzato un aumento di 120 centesimi rispetto ai valori attuali e una stretta sul rapporto rata-reddito dal 30% attuale al 25%. In questo caso per molte famiglie l’acquisto di una casa media diventerebbe proibitivo, perlomeno con un finanziamento a 20 anni.

A Milano si passerebbe da un reddito necessario oggi di 44 mila 800 euro all’anno a 60 mila, a Roma oggi occorrono 38 mila 400 euro e si salirebbe a 51 mila 400. Nella media italiana gli attuali 23 mila 400 euro diventerebbero 31 mila 400.

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