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Mutui fondiari validi anche senza causa tipica

Se è stipulato un contratto di mutuo fondiario destinato solo a estinguere pregresse passività dell’impresa mutuataria (anziché restare nella sua disponibilità), questo contratto non è nullo. Ma non si applica la disciplina tipica del mutuo fondiario, per esempio la norma che consente la non revocabilità dell’ipoteca con il decorso di dieci giorni dalla data dell’iscrizione ipotecaria. Questo, in sintesi, quanto deciso dalla Cassazione con la sentenza n. 9482, depositata il 18 aprile 2013.
Si tratta di una sentenza importante, non solo perché interviene su una materia tanto attuale quanto delicata, ma anche perché giunge a poco tempo di distanza dal decreto del Tribunale di Venezia del 26 luglio 2012 (si veda Il Sole 24 Ore del 19 novembre scorso) con il quale è stato ritenuto nullo il mutuo fondiario di importo superiore all’80% del valore del bene ipotecato, con conseguente qualificazione in termini di “inesistenza” della relativa iscrizione ipotecaria, e quindi con l’effetto di riconfigurare come “chirografario” il credito della banca finanziatrice nella procedura esecutiva cui era stato sottoposto il proprietario del bene ipotecato. Ai sensi dell’articolo 38 del Testo unico bancario, infatti, per aversi credito fondiario (e quindi applicabilità la relativa normativa, quale quella che, per esempio, dispone il consolidamento dell’ipoteca in soli 10 giorni) occorre che il finanziamento sia contenuto entro un certo limite di importo, stabilito dalla Banca d’Italia.
Il caso esaminato dalla Cassazione è diverso ma non di tanto, perché si tratta anche in questo caso di individuare i presupposti al cui ricorrere si reputa applicabile la disciplina del credito fondiario: in giudizio era stato accertato che le somme mutuate con questo preteso contratto di “mutuo fondiario”, anziché essere destinate alla causa tipica cui è ordinariamente diretta la stipula di un mutuo fondiario (che è quella di favorire, grazie alla concessione del prestito, la conservazione e la ripresa dell’attività produttiva dell’impresa mutuataria), non erano state messe a disposizione dell’impresa ma erano servite unicamente ad estinguere le pregresse esposizioni debitorie di natura chirografaria della stessa impresa verso la stessa banca mutuante, e ciò in modo da far acquisire alle banche creditrici la prelazione ipotecaria che in precedenza non avevano.
Ebbene, secondo la Cassazione, la mancanza della causa tipica del contratto di mutuo fondiario non comporta la nullità del negozio stipulato fra le parti, ma solo l’inapplicabilità delle norme speciali dettate in materia di credito fondiario dal Testo unico bancario n. 385/1993 e, in particolare, del disposto dell’articolo 39, che prevede il consolidamento e la non revocabilità dell’ipoteca fondiaria, decorso il termine di dieci giorni dall’iscrizione.
La Cassazione quindi conferma che il ragionamento del Tribunale di Venezia non appariva plausibile. Infatti, anche se le parti del contratto di mutuo (e cioè la banca e il cliente) denominino come mutuo “fondiario” un finanziamento che in effetti non ha le caratteristiche clausole del mutuo fondiario, questa carenza di presupposti non pare tale da permettere la qualificazione di quelle clausole come affette da nullità, tale da contaminare l’intero contratto e renderlo anch’esso totalmente nullo. Più plausibile è ritenere che, se le parti sapessero o avessero potuto sapere di dette imperfezioni, avrebbero ugualmente voluto stipulare un mutuo ipotecario, seppur privo appunto delle caratteristiche fondiarie.

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