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Mutui fondiari, basta l’ipoteca

Stop alla richiesta di garanzie ulteriori all’ipoteca quando si chiede un mutuo per la casa; attenzione alla cointestazione dei conti correnti: possono diventare un boomerang e si rischia di pagare senza limiti i debiti dell’altro intestatario.

Queste le criticità emerse nel corso del convegno «Conti Correnti e Mutui Fondiari: le principali cause di contenzioso nei rapporti con i privati e clausole vessatorie» organizzato da Odcec di Milano con la Commissione Banche, Intermediari finanziari e Assicurazioni venerdì 20 settembre 2013. Sono molti i profili di abuso nei rapporti bancari. Vediamo quali.

Conti correnti. Molte criticità riguardano la cointestazione. Dalla clausola di cointestazione può derivare, infatti, il rischio di rispondere per atti e fatti compiuti dai cointestatari al di fuori del rapporto cointestato. In relazione ad alcuni orientamenti giurisprudenziali la cointestazione, se accompagnata da intento di liberalità, può essere interpretata come una donazione. Un primo possibile abuso riguarda la Corresponsabilità che può trasformarsi in garanzia illimitata: il cointestatario risponde dei debiti dell’altro intestatario e ne risponde con il proprio patrimonio, in virtù di clausole che abilitino ad addebitare a ciascun cointestatario le pendenze debitorie dell’altro. La responsabilità solidale dei correntisti cointestatari potrebbe riguardare on solo per la situazione a oggi, ma anche per eventi futuri non previsti o prevedibili. Trattandosi di cointestazione e non di rapporto di garanzia la banca è esonerata dall’obbligo di informativa sull’aggravamento del rischio. Di un nuovo debito personale del cointestatario, o di una garanzia rilasciata anche successivamente, per esempio, rispondono tutti i cointestatari, anche con altri beni personali presso la banca. Nei contratti di fidejussione, invece, il garantito (cioè la banca) deve avvisare li garante dell’aggravamento del rischio.

Altro abuso è la mancanza di indicazione delle condizioni necessarie per modificare le pattuizioni contrattuali originarie, ne può derivare l’arbitrarietà della decisione unilaterale di modifica e un incremento di costi nel tempo.

Contestazione. Un abuso riguarda la decorrenza dei termini per la contestazione sulla natura delle operazioni indicate nell’estratto conto. Il termine indicato dalla banca (30 giorni) per l’approvazione dell’estratto conto non è ultimativo. Per segnalare errori, operazioni non registrate correttamente ed eventuali violazioni vigono sempre i termini normali di legge e non quelli più brevi pattuiti. Il correntista non deve scambiare il termine di 30 giorni per un termine di prescrizione per far valere i propri diritti. Si può sempre contestare che un addebito non è di propria competenza e chiedere il rimborso delle somme illegittimamente decurtate.

Finanziamenti. Per legge sono comunque vietati gli oneri impropri e non è mai consentito il superamento del tasso soglia (tassi usurari) anche nelle operazioni di credito al consumo. Nonostante ciò nella prassi si riscontra la formulazione e la previsione di eventuali deroghe, che non hanno efficacia.

Mutui fondiari. È immotivata e va rifiutata la richiesta di ulteriori garanzie rispetto all’iscrizione ipotecaria, anche in caso di cessione del contratto. Nella prassi, tuttavia, si assiste al caso di richiesta di fidejussioni o di altre garanzie anche reali in aggiunta all’ipoteca, che già viene calcolata in base al valore cauzionale dell’immobile. La ragione di ciò sta nel fatto che la banca vuole essere sicura di percepire le rate, considerata gli oneri connessi alla esecuzione immobiliare. Il rischio è di dover sostenere spese salatissime per vendere all’asta l’immobile senza riuscirvi.

Penale. La richiesta di penale per risoluzione anticipata in caso di rimborso è un abuso da respingere prima della sottoscrizione. Attenzione anche alle spese amministrative: è consentito l’addebito di spese amministrative purché non determinate in misura abnorme o proporzionale alla cifra residua.

Polizza vita. Nelle polizza vita a pagamento unico anticipato bisogna fare attenzione alla previsione che ne nega il rimborso in caso di cessazione anticipata del contratto di mutuo: costituisce un illecito arricchimento, in quanto il premio anticipato viene in parte percepito per un rischio che non sussiste più.

Sono illegittime le Condizioni/prestazioni di servizio per concedere il mutuo qualora imposte o presentate senza possibilità di scelta tra più soluzioni, non tutte per forza offerte da chi concede il mutuo.

Sono, poi, da valutare attentamente e discutere in fase decisionale le clausole di imposizione di condizioni con offerta vincolante connessa ai mutui fondiari.

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