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Mutui Al minimo e personalizzati: la guerra dell’1%

Siamo in Quaresima ma per chi deve avviare un finanziamento per la casa, e per chi lo ha già in corso a tasso variabile, è un periodo di festa. I parametri di indicizzazione dei mutui hanno toccato a febbraio un nuovo minimo storico. L’Euribor a un mese è sceso la scorsa settimana a -0,26%, l’indice trimestrale, considerato il benchmark dei finanziamenti variabili, ha toccato -0,20%. L’Eurirs, il tasso che serve da base di calcolo per le condizioni dei mutui fissi, ha abbattuto la barriera psicologica dell’1%: il parametro a 20 anni è sceso a 0,95%; il trentennale a 0,98%.
La storia
Rispetto ai valori di picco registrati nel 2008, all’epoca del crollo di Lehman, l’Euribor ha registrato una diminuzione di circa il 6%. Meno ripida, ma comunque notevole la discesa dell’Eurirs; in sette anni la caduta è stata di 400 punti.
Il crollo dei parametri si è scaricato quasi per intero sul tasso dei finanziamenti sia fissi sia variabili. Gli spread applicati per i migliori mutui oggi sono ancora di qualche decimo di punto più elevati rispetto a quelli applicati prima della crisi, ma il «tasso finito» proposto oggi ai clienti di elevata affidabilità è comunque il più basso di sempre, sia sui fissi, che a venti anni partono attorno al 2,2%, sia sui variabili, offerti poco sopra l’1%.
La forbice tra le due formule si è quindi ridotta a poco più di un punto: tradotto in termini di rata significa che per un finanziamento da 120mila euro a 20 anni si spendono indicativamente 630 euro a tasso fisso e 565 con l’indicizzato. I 65 euro di differenza non sono molti per mettersi al riparo dal rialzo del costo del denaro. Ci sono però segnali evidenti del fatto che sul mercato dei capitali non si crede alla possibilità di un aumento significativo, almeno nel medio termine dell’Euribor. Il primo è proprio il valore dell’Eurirs: chi offre di ricoprire il valore di un mutuo scambiando denaro a tasso fisso con denaro a tasso variabile per 20 anni facendosi pagare l’1% lo fa perché crede che il costo del denaro a breve nell’arco del ventennio sarà più basso dell’1%. Il secondo è l’andamento dei derivati sull’Euribor a tre mesi al Liffe di Londra: le quotazioni si basano sulla previsione che il parametro riesca a raggiungere lo 0,80% solo a dicembre 2021.
Della discesa dei tassi hanno beneficiato invece in misura molto limitata i prestiti, che come vediamo negli altri servizi di questa pagina si posizionano su livelli molto più elevati, per partire dal 7% e arrivare facilmente a presentarsi in doppia cifra. Si tratta di prodotti con caratteristiche non comparabili con quelle dei mutui, per importo, durata e soprattutto per l’assenza di garanzie reali che li rende molto più rischiosi per chi li eroga. L’ultima rilevazione della Banca d’Italia, relativa al quarto trimestre 2015, segnala tassi in salita di oltre mezzo punto rispetto al trimestre precedente per i prestiti personali e lievi variazioni per la cessione del quinto: più 24 centesimi per le erogazioni fino a 5.000 euro, meno 7 centesimi per oltre 5.000 euro.
Gli incroci
La rischiosità del cliente è un aspetto sempre più decisivo anche per i mutui: i due indicatori più importanti per valutare l’affidabilità di un cliente, e cioè il rapporto tra la rata mensile e il reddito netto certificabile del debitore e il cosiddetto Ltv (loan to value), cioè il rapporto tra la somma richiesta e il valore dell’immobile dato in garanzia, sono valutati in maniera molto rigorosa: anche se ogni banca ovviamente ha i suoi criteri in linea di massima senza ulteriori garanzie è difficile ottenere un mutuo che comporti il pagamento di una rata superiore al 30% del reddito, mentre per la valutazione del rapporto prestito/valore della casa ormai tutti gli istituti si basano sulla stima dell’immobile fatta dal loro perito di fiducia e non sul prezzo di acquisto.
La combinazione tra caratteristiche di reddito, profilo lavorativo del potenziale debitore, Ltv, durata del mutuo ed esigenze di marketing della banca fa sì che il ventaglio dei tassi richiesti da ogni singolo istituto sia molto ampio, con una segmentazione dei target di clientela che renderebbe del tutto inattendibile una risposta alla classica domanda su quale banca sia più conveniente.
Si può solo dire quale istituto offra le condizioni migliori in un determinato giorno e per un determinato mix di caratteristiche del cliente. Lo provano anche i casi che abbiamo ipotizzato per questa pagina: ci sono quattro profili tipo di potenziali debitori e per ognuno abbiamo stilato la graduatoria dei tassi effettivi sia per il mutuo fisso sia per l’indicizzato. Ebbene, su otto tipi di mutuo considerati, le banche che risultano vincitrici almeno una volta sono sei e sarebbe facile dimostrare che, ipotizzando altri profili, la palma della convenienza andrebbe a istituti che nei casi qui presi in esame non occupano il gradino più alto del podio.
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