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Mutui, acquisti a rate parificati

Ultimi controlli per le detrazioni degli interessi passivi per mutui. La circolare 11/E del 21 maggio 2014 risolve i dubbi nei casi di immobile accorpato e di quello in cui ci si trova in presenza di coniuge a carico. E non sempre fornendo risposte positive per i contribuenti. La detrazione prevista dal Tuir con riguardo agli interessi dei mutui ipotecari collegati all’acquisto (o alla costruzione) dell’abitazione è ormai presente da anni nel nostro ordinamento.

Ed è anche una di quelle maggiormente utilizzate. Nonostante ciò il sovrapporsi di norme e interpretazioni succedutesi negli anni lascia ancora aperti non pochi dubbi. Ad alcuni di questi nello scorso mese di maggio ha offerto una risposta interpretativa l’Agenzia delle entrate.

Il primo caso considerato è stato quello degli immobili da accorpare catastalmente. Nel dettaglio un contribuente era titolare della proprietà di un immobile acquistato come abitazione principale. All’atto dell’acquisto aveva contratto un mutuo ipotecario e pertanto sussistendo tutte le condizioni negli anni ha detratto al quota ammessa degli interessi passivi. Successivamente il medesimo contribuente ha acquistato un nuovo immobile adiacente al primo con lo scopo di ampliare la propria abitazione principale e accendendo un nuovo mutuo ipotecario. Per formalizzare il tutto in seguito al secondo acquisto si è effettuata una variazione catastale, unificando le due unità immobiliari e ottenendo così un’unica unità immobiliare. In sede di secondo acquisto il contribuente ha goduto delle agevolazioni dettate nel caso di acquisto della prima casa assumendosi l’impegno di accorpare le due unità. In tale situazione ci si chiedeva se anche gli interessi passivi del secondo mutuo potessero essere detratti.

L’art. 15, comma 1, lett. b del Tuir consente una detrazione per un importo pari al 19% degli interessi passivi e relativi oneri accessori, pagati in dipendenza di mutui garantiti da ipoteca su immobili contratti per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto stesso, per un importo non superiore a 4 mila euro.

Nella situazione sopra descritta la circolare 11/E ritiene che il contribuente può fruire della detrazione per gli interessi passivi relativi al mutuo contratto anche per il secondo degli acquisti descritti dopo che sia stato realizzato l’accorpamento catastale. Chiaramente nonostante l’esistenza di un doppio finanziamento il limite di 4 mila euro deve essere riferito all’ammontare complessivo degli interessi e oneri accessori relativi ai due mutui accesi per l’acquisto delle unità immobiliari accorpate.

Inoltre è dettata come ulteriore condizione affinché la detrazione possa riconoscersi che anche il secondo mutuo deve essere stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale e ciò deve risultare dal contratto di acquisto dell’immobile, dal contratto di mutuo o da altra documentazione rilasciata dalla banca. In assenza di ciò è necessaria una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà redatta dal contribuente stesso.

La risposta nella sostanza parifica l’acquisto in più «tranche» di un unico immobile (così infatti lo stesso risulta dopo l’accorpamento) a quello effettuato in un’unica soluzione per un immobile delle dimensioni dei due uniti. Così come tale possibilità non consente di superare il limite di 4 mila euro allo stesso modo la fruizione della detrazione deve sempre rispettare le ulteriori condizioni generale imposte dalla legge quali il limite temporale che deve intercorrere tra l’accensione del mutuo, l’acquisto e la destinazione ad abitazione principale: l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto, che deve avvenire nell’anno antecedente o successivo alla stipula del contratto di mutuo.

Il secondo dubbio fugato dalla circolare 11/E riguarda invece la possibilità in presenza di coniuge a carico di godere della detrazione relativa ai mutui contratti per la costruzione abitazione principale. Anche in questa ipotesi l’art. 15 del Tuir prevede che se uno dei due coniugi, comproprietari e cointestatari del mutuo per acquisto abitazione principale, sia fiscalmente a carico dell’altro, questo può fruire anche della quota di detrazione spettante al coniuge. Un po’ stranamente questa previsione non è ripetuta nel caso di detrazione relativa ai mutui finalizzati non all’acquisto ma alla ristrutturazione o costruzione dell’abitazione principale (caso in cui il limite massimo è stabilito in 2.582). Nel dettaglio nel caso di acquisto in ipotesi di mutuo cointestato a entrambi i coniugi, ciascuno di essi può fruire della detrazione unicamente per la propria quota di interessi mentre nel caso di coniuge fiscalmente a carico dell’altro, la detrazione spetta a quest’ultimo per entrambe le quote (la norma è chiara sul punto). Per converso nel caso di costruzione vi è un totale silenzio della norma di legge. Da qui giunge un rigido stop dal parte dell’Agenzia delle entrate secondo cui «in mancanza di una disposizione analoga a quella introdotta dalla legge n. 388 del 2000 in relazione alle tipologie di mutuo contemplate dalla lettera b) dell’art. 15, comma 1, del Tuir, in caso di mutuo contratto per la costruzione dell’abitazione principale, la quota di interessi del coniuge fiscalmente a carico non può essere portata in detrazione dall’altro coniuge».

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