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Morosità e manutenzione le insidie del rent to buy

La formula del rent to buy (affitto con riscatto) per gli immobili piace sempre di più perché è un pratico sistema che consente a chi vuole acquistare una casa di cominciare a condurla in locazione versando un canone comprensivo di una quota che vale come acconto sul prezzo di vendita. Quest’ultimo da subito viene determinato in modo immutabile. Ma può nascondere qualche insidia che è bene affrontare fin dalla stesura del contratto.
La formula contrattuale
Il rent to buy è un nuovo tipo di “patto” in cui si fondono un contratto di locazione e un preliminare di vendita di un immobile. Si formalizza con la sottoscrizione di un contratto che ha trovato specifico riconoscimento con il Dl 133/2014 (il cosiddetto decreto Sblocca Italia) convertito nella legge 164/2014. Si tratta, secondo la definizione di legge, del «contratto di godimento in funzione della successiva alienazione del bene», da stipularsi per atto pubblico o per scrittura privata autenticata e da trascriversi nei registri immobiliari con efficacia sino a dieci anni, termine quest’ultimo entro il quale, sotto pena di perdita di ogni effetto della trascrizione stessa, deve intervenire l’atto definitivo di compravendita dell’immobile.
Nel caso di inadempimento del concedente, ferma la possibilità per il promissario acquirente di ottenere una sentenza sostitutiva del rogito (articolo 2932 del Codice civile), questi deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, più gli interessi legali.
La vera criticità sorge però quando è il conduttore-promissario acquirente a non rispettare i patti e ad interrompere il versamento dei canoni per un numero minimo determinato dalle parti e comunque non inferiore a 1/20 del loro complessivo ammontare.
In questocaso, l’immobile deve essere immediatamente rilasciato, con diritto del concedente a trattenere, a titolo di indennità, quanto versatogli. Ed è proprio la liberazione del bene che può penalizzare il promissario venditore, vuoi per i tempi di rilascio e vuoi per lo stato manutentivo in cui è rilasciato.
La liberazione dell’alloggio
Il proprietario locatore non può avvalersi del mezzo del procedimento sommario (e rapido) dell’intimazione dello sfratto per ottenere dal giudice un titolo esecutivo idoneo a legittimare poi lo sgombero coatto dell’immobile, non essendo il rent to buy un contratto di locazione e nemmeno potendosi applicare ad esso, in via analogica, la specifica disciplina dettata per la locazione. Né è pensabile imporre al malcapitato concedente di ricorrere al giudice con le vie ordinarie, visti i tempi lunghi che dovrebbe attendere prima di ottenere il provvedimento di condanna al rilascio in danno dell’occupante.
Un recente studio effettuato dal Consiglio nazionale notarile ha individuato la soluzione nell’articolo 474 del Codice di procedura civile e nel contratto contenente la clausola risolutiva espressa:
il primo attribuisce all’atto pubblico, a differenza che alla scrittura privata autenticata, la qualità di titolo esecutivo valido anche per procedere allo sgombero dell’immobile;
la seconda evita al locatore-promittente venditore di fornire la prova del grave inadempimento, una volta manifestata la sua volontà di avvalersene.
L’applicazione dell’uno e la previsione dell’altra consentono al concedente che ha stipulato il contratto in forma di atto pubblico di evitare tutta la fase di giudizio prodromica all’ottenimento del titolo esecutivo e di richiedere subito l’intervento dell’ufficiale giudiziario per il rilascio dell’immobile.
Il ragionamento convince, anche se non risolve del tutto il problema perché spesso è proprio la fase dell’esecuzione del rilascio ad essere la più lunga: da un lato, si ha bisogno comunque della forza pubblica per eseguire lo sgombero; dall’altro, la procedura resta condizionata dall’esecuzione di altre simili magari già in corso che impongono all’ufficiale giudiziario di preferirle (e i tempi si allungano).
Lo stato di manutenzione
Resta sempre il fatto che il bene viene restituito nello stato manutentivo in cui si trova, usato cioè per tutto il tempo in cui è rimasto occupato dal conduttore inadempiente. Se questi, nell’uso del bene, è stato diligente e scrupoloso, il pregiudizio per la proprietà è limitato; se invece, magari considerandosi già proprietario perché seriamente intenzionato all’acquisto, ha apportato migliorie o addizioni non facilmente rimovibili al momento del rilascio, il danno allora aumenta e non è detto che se ne ottenga il risarcimento.
In ogni caso l’immobile è stato usato e non potrà essere rimesso sul mercato come nuovo, con ogni ben comprensibile conseguenza sulla quantificazione del prezzo di vendita.
Permangono dunque una serie di criticità che non depongono a favore del rent to buy, ma che il tempo aiuterà a risolvere. Tutto sommato questa formula resta una buona soluzione, che però ancora necessita di una più dettagliata disciplina, a garanzia di entrambe le parti.

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