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Morosi, il fondo non fa da scudo

Il fondo patrimoniale non mette al riparo gli immobili che vi sono compresi dalle spese condominiali. L’amministratore può quindi pignorare l’unità immobiliare del condomino moroso anche se la stessa sia stata conferita in un fondo a tutela degli interessi familiari. Lo ha stabilito la terza sezione civile della Corte di cassazione con la recente sentenza n. 23163 depositata in cancelleria lo scorso 4 novembre, con la quale è stato chiarito che detta pignorabilità si estende anche alle spese processuali sostenute dal condominio per il recupero degli oneri non pagati.

 

Il caso concreto. Nella specie i coniugi proprietari di un appartamento sito in un edificio condominiale avevano proposto opposizione all’esecuzione immobiliare avviata nei loro confronti dal condominio creditore delle spese maturate in relazione a detto immobile e non versate nelle casse comuni. Secondo i condomini opponenti l’esecuzione doveva infatti essere dichiarata inammissibile in quanto il bene immobile era stato conferito in un fondo patrimoniale destinato a soddisfare i bisogni della famiglia. Già il tribunale aveva mostrato chiaramente di non condividere affatto detto motivo di impugnazione poiché tra gli interessi familiari al soddisfacimento dei quali era stato costituito il fondo patrimoniale dovevano essere comprese anche le spese relative alla gestione e all’amministrazione dei beni in esso conferiti. Di conseguenza, secondo i giudici di primo grado, le spese condominiali afferenti l’immobile compreso nel fondo erano da ritenersi necessarie alla manutenzione e alla conservazione del bene stesso e quindi del tutto inerenti ai bisogni familiari per i quali il fondo era stato costituito.

 

La decisione della Suprema corte. La questione è quindi giunta fino all’esame della Cassazione, che è stata chiamata a pronunciarsi sulla pignorabilità o meno dei beni conferiti in un fondo patrimoniale da parte del condominio creditore delle spese di amministrazione dei beni medesimi. Anche la Suprema corte ha quindi fatto proprio il principio di diritto esposto dal giudice di primo grado, evidenziando a sua volta come i beni costituiti nel fondo patrimoniale siano evidentemente destinati al soddisfacimento delle esigenze familiari e, dunque, nel caso in cui il credito vantato dal terzo riguardi le spese di amministrazione dei beni in questione, sia del tutto naturale la pignorabilità dei medesimi, essendo le stesse direttamente connesse alla gestione del fondo.

Nel caso di specie, tuttavia, i condomini ricorrenti avevano evidenziato come le spese qualificate come condominiali dal giudice di merito riguardassero invece le spese legali sostenute dal condominio per alcuni procedimenti giurisdizionali svoltisi in precedenza tra le parti. Secondo i coniugi, quindi, le spese per le quali era stato effettuato il pignoramento immobiliare, lungi dall’essere pertinenti all’amministrazione e alla gestione dell’unità immobiliare conferita nel fondo patrimoniale, riguardavano invece altre questioni condominiali controverse.

Anche questa eccezione è però stata respinta dai supremi giudici, i quali hanno al contrario rilevato come il credito vantato dal condominio derivasse comunque da giudizi intrapresi per assicurare alle casse comuni gli oneri condominiali dovuti dai coniugi morosi e relativi, evidentemente, proprio all’unità immobiliare conferita nel fondo patrimoniale. Quindi, secondo la Cassazione, così come ineriscono all’attività di gestione e amministrazione del fondo patrimoniale gli oneri condominiali riguardanti i beni che ne fanno parte, assumono la medesima natura le spese che il condominio abbia dovuto sostenere per ottenere giudizialmente il pagamento di detti oneri e che i titolari del bene conferito nel fondo erano tenuti a versare in quanto risultati soccombenti nei relativi giudizi.

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