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Milano, tutti dentro la città. Anche se costa il 17% in più

Su 100 compravendite di case fatte in provincia di Milano, oltre 40 riguardano il capoluogo. Dieci anni fa erano solo 24. Non c’è una sola spiegazione del fenomeno: ad esempio una concausa può essere l’aumento degli acquisti per investimento e chi cerca alloggi da affittare punta sulla città, ma probabilmente il fattore più importante è quello del divario di prezzo capoluogo/provincia.

Dieci anni fa il gap medio tra i costi necessari per acquistare un’abitazione in periferia a Milano e quelli richiesti per un comune delle prima cintura era minimo, e si attestava attorno all’8%. A quel punto molti potenziali acquirenti hanno preferito, a fronte di un esborso non troppo maggiore, scegliere i servizi della città. Oggi il gap si è di nuovo ampliato, e si attesta sul 17%. Su prezzi comunque scesi negli ultimi anni e con mutui ai minimi storici il gap è ancora ritenuto sostenibile dalle famiglie di nuova formazione.

Una casa di 70 metri in periferia a Milano costa in media 30mila euro in più rispetto all’hinterland. Tradotto in termini di mutuo fisso a 20 anni significa mettere in conto un esborso mensile superiore di soli 150 euro. Se si lavora nel capoluogo o se si hanno figli che si spostano a Milano per seguire le lezioni probabilmente per i soli costi di trasporto si spende di più. Nelle tabelle della pagina, partendo dai dati del Borsino immobiliare Fimaa/Camera di commercio presentato nei giorni scorsi, mettiamo a confronto l’andamento dei prezzi in 12 quartieri periferici di Milano con quelli di 24 comuni delle prima e seconda cintura. Abbiamo considerato nell’analisi le case usate in buono stato e in condominio.

Sul nuovo il divario è maggiore, anche perché a Milano oggi l’offerta fa fatica a soddisfare la domanda. Fuori dai confini comunali le storie di successo di nuove iniziative edilizie negli ultimi anni sono state molto poche.

La mappaI comuni della provincia di Milano con i prezzi più alti sono Segrate (ma bisogna tenere conto della presenza sul territorio comunale di Milano2), Sesto San Giovanni (che nelle zone meglio servite dalla linea rossa della metropolitana è di fatto un quartiere cittadino) e Cernusco sul Naviglio. Le periferie meno care del capoluogo sono Baggio, Viale Ungheria e il Gallaratese

Il borsino evidenzia che alla fine del 2018 si è registrata una ripresa lieve ma generalizzata delle quotazioni in città. Il prezzo medio delle abitazioni con elevate prestazioni energetiche è infatti salito a 5.078 euro al metro quadrato, con un aumento dell’1,7 per cento su base annua. Sulle 60 microzone in cui è suddivisa la città, in 49 i prezzi sono aumentati, mentre 12 registrano stabilità mentre il calo riguarda solo nove quartieri.

I maggiori incrementi si registrano nelle aree vicine alle stazioni ferroviarie, e in particolare nei pressi della Centrale, della Nord a Cadorna e a Lambrate, mentre dopo il boom degli scorsi anni i prezzi attorno allo scalo Garibaldi si sono stabilizzati.

Bene le zone vicino alle Università, anche per l’opportunità di effettuare acquisti per investimento, oltre alle aree centrali come Brera e Castello. Il maggiore incremento su base annua è registrato da Lambrate (+5,4 per cento), seguito da Bovisa (+4,8 per cento).

Gino Pagliuca

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