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Milano sedici miliardi di progetti

Nel giro di un anno sei miliardi e mezzo di investimenti potenziali nell’immobiliare a Milano e provincia si sono volatilizzati. Il conto si può fare grazie all’ultimo rapporto sul mercato immobiliare di Nomisma: il valore delle opere in progetto o in corso di realizzazione nel milanese sfiora i 16 miliardi, mentre un’analoga ricognizione compiuta a marzo 2015 segnalava un ammontare superiore ai 22 miliardi. Il dato si può in parte spiegare con il fatto che nei mesi immediatamente successivi a marzo 2015 sono state consegnate opere legate a Expo, ma comunque una buona fetta di investimenti prospettati lo scorso anno non ci sono più perché chi era disposto a metterli in campo sta aspettando tempi più propizi: la ripresa nel residenziale è già arrivata e anche la congiuntura del non abitativo sta migliorando, ma smaltire lo stock di invenduto (per le case) o di non locato (per gli uffici) richiede tempi molto lunghi.

L’analisi di Nomisma, condotta sulla base dei dati di Nii Progetti, considera 921 opere, la metà dei quali nel capoluogo. Il 39,4% dei nuovi cantieri a Milano riguarda operazioni residenziali e consiste soprattutto nella riqualificazione dell’esistente, mentre la quota dell’abitativo nel resto della provincia è del 41%.

Più interessanti i dati relativi al valore delle operazioni e al loro stato di attuazione: dei 15.944 milioni stimati, solo poco più di 2.500 sono attribuibili ad operazioni per cui si sia arrivati almeno alla fase di appalto mentre quasi 13,5 miliardi di euro sono ancora allo stadio progettuale. Se si confrontano i dati del 2013 con quelli attuali si constata che nel triennio solo il 30% dei progetti allora in fase preliminare ha avuto effettivo sviluppo. Se il trend si riconfermasse nei prossimi tre anni si riverseranno sul milanese investimenti effettivi per oltre 4 miliardi di euro, da sommare ai 2,5 miliardi che gli sviluppatori stanno già spendendo ora.

PanoramicaPassando in rassegna le maggiori operazioni si può iniziare dai due complessi che più hanno caratterizzato l’immobiliare cittadino negli ultimi anni.

A Porta Nuova si sta completando la costruzione dell’edificio H3e progettato da Mario Cucinella, 2.600 metri quadrati di uffici, e sarà realizzata la nuova sede milanese di Unipol nell’area che doveva essere occupata da un hotel. In prospettiva l’ex sede Inps di via Melchiorre Gioia, acquistata da Coima per essere abbattuta e ricostruita, dovrebbe diventare una sorta di prolungamento del nuovo Quartiere. Per quanto riguarda City Life lo «Storto», il grattacielo di Zara Hadid sarà ultimato entro il 2018 mentre si andrà oltre il 2020 per il completamento del «Curvo», progettato da Daniel Libeskind.

Un’operazione di grande respiro è «Symbiosis», in un’area ex industriale adiacente a via Ripamonti. Promosso da Beni Stabili, il progetto consiste nella realizzazione di un business park, con 11 edifici a prevalente destinazione terziaria e circa 120mila metri quadrati totali di superficie. La prima fase del progetto prevede la realizzazione di un complesso di uffici confinante con la Fondazione Prada e si concluderà tra tre-quattro anni.

Un grande progetto alle porte di Milano è la riqualificazione, firmata da Renzo Piano dell’ex area Falck, a Sesto san Giovanni. Il valore dell’operazione è stimato in 3,7 miliardi (per avere un’idea delle grandezze, Porta Nuova sarebbe stata pagata dal Qatar 2 miliardi in tutto). Vi si trasferiranno l’ospedale neurologico Besta e l’Istituto dei Tumori; ci saranno 600 mila metri quadrati di residenze e 150 mila di uffici oltre a strutture commerciali. Difficile indicare però un termine per la conclusione dei lavori.

Ed è ancora più complicato segnalarlo per la «madre di tutte le riqualificazioni immobiliari» in città, quella degli scali ferroviari. Il destino delle aree sarà sicuramente uno dei primi problemi che si troverà ad affrontare la nuova giunta di Palazzo Marino. Chi chiede che ci sia più spazio per il social housing , per il verde e per le piste ciclabili a scapito dell’edilizia libera fa una battaglia sacrosanta sotto il profilo ideale, ma dovrebbe anche fare i conti con la realtà: se si chiedono soldi ai privati bisogna anche che questi abbiano la prospettiva di guadagnare.

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