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Milano, una casa su 4 comprata per investire

Si venderanno più unità immobiliari, ma i prezzi rimarranno fermi. La previsione del tradizionale aggiornamento di autunno dell’outlook di Scenari immobiliari sconta il peggioramento della congiuntura economica ed è più prudente rispetto a quella formulata a inizio anno. Il fatturato derivante dalle vendite di immobili è stimato per il 2018 a 125 miliardi di euro, con un incremento del 5,6% rispetto allo scorso anno, e arriverà a 131 miliardi l’anno prossimo. La parte del leone toccherà sempre al residenziale, con 93,1 miliardi nel 2018 (+5% su base annua) che saliranno a 97,4 nel 2019. Le maggiori variazioni annue sono però quelle del retail, grazie soprattutto allo sviluppo di nuovi centri commerciali: +5,7% quest’anno, +6,9% il prossimo.

Le cifre

Numeri buoni anche se la ripresa dell’Italia viaggia a ritmi più lenti rispetto a quella degli altri grandi Paesi del Vecchio Continente. Dal 2014, anno della svolta, nel nostro Paese il giro d’affari del mattone risulterà in crescita l’anno prossimo del 21,1%, a fronte del 29,2% della media europea. Rispetto al picco del 2007, nel 2019 il valore complessivo sarà ancora inferiore del 3,1%, mentre nel Vecchio Continente si registrerà un aumento del 10%.

Tornando al Bel Paese, le quotazioni a fine 2018 risulteranno di qualche decimo di punto inferiori rispetto a quelle del 2017 e si sposteranno impercettibilmente verso l’alto nel 2019. Rispetto al 2010 i prezzi medi sono inferiori del 9,1% nel residenziale, del 13,1% nel terziario e del 16,3% nell’industriale. Limita i danni solo il retail, con -3%.

Il mercato deve scontare una caduta di interesse, dovuta anche a carenza di offerta di qualità, da parte degli investitori istituzionali: secondo la stima di Scenari il valore complessivo dei capitali «core» impiegati sul mattone nel 2018 in Italia dovrebbe risultare più basso di quello registrato nei tre anni precedenti, attestandosi a 6,5 miliardi. Secondo l’outlook la quota degli investimenti stranieri dovrebbe scendere al 40% a fronte di una media degli ultimi anni di oltre il 70%.

Il ruolo degli investitori d’altra parte è cruciale per lo sviluppo del business immobiliare. Oggi gli istituzionali, a differenza di quanto accade nei principali Paesi europei, non si avvicinano al residenziale, o meglio se lo fanno puntano solo su nicchie di mercato (studentati, residenze turistiche) che consentano di sfuggire alle maglie delle norme sulle locazioni di lunga durata. Per avere un termine di paragone eloquente in Germania gli investimenti dei fondi sull’abitativo sono pari a 17 miliardi di euro all’anno, quattro dei quali solo a Berlino.

A puntare sulle abitazioni sono invece i privati (a Milano una casa su 4 è comprata per investimento) che però non investono nel non residenziale perché il regime fiscale è penalizzante. A questo proposito va rilevato che per un salto di testo la scorsa settimana è stata attribuita ad Ance, che chiede l’applicabilità della cedolare secca agli alloggi detenuti da imprese, anche la proposta di estendere il prelievo forfettario sul non residenziale, una battaglia di Confedilizia che, stando alle recenti dichiarazioni governative, appare prossima al successo.

Gino Pagliuca

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