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Milano, affittare casa rende poco più del 2%

Una casa da affittare è buon investimento? Alla domanda abbiamo provato a dare risposta sulle pagine de L’Economia più volte, servendoci di dati medi di mercato. Con le tabelle di questa pagina ci proviamo partendo da un caso reale: un’abitazione in un quartiere residenziale di buon livello a Milano ereditata da una persona che non intendeva andarvi ad abitare e che è stata venduta al netto delle spese a poco più di 363mila euro. Disponendo di tutti i dati necessari sull’immobile (prezzo reale di vendita, dati catastali, verbali del condominio) abbiamo calcolato quanto avrebbe reso tenere la casa per affittarla.

Un computo pressoché sicuro si può fare ipotizzando un contratto di lungo periodo. Una casa come quella dell’esempio si affitta attorno ai 1.200 euro al mese. Detraendo dall’incasso annuo Imu, Tasi e cedolare secca e ipotizzando che 1.200 euro vengano messi da parte per fare fronte a spese straordinarie in tasca al proprietario restano 8.615 euro, che rapportati ai 363mila euro di fatto investiti significano una resa del 2,4%. Non male, ma bisogna presupporre di trovare un inquilino che paga regolarmente. Con il canone concordato il rendimento scende, nonostante il favorevole trattamento fiscale, all’1,8%, perché la casa ha parametri che la rendono affittabile al massimo a 816 euro al mese.

Se invece si fosse puntato su forme alternative di locazione? Scartiamo a priori gli affitti brevi fai da te con Airbnb e simili: è una soluzione che può rendere anche bene, ma gestire in proprio partenza, soggiorno e check out degli inquilini è un vero e proprio lavoro e il ricavo più che il dividendo di un investimento è la remunerazione di un’attività.

Presentiamo, quindi, tre diverse soluzioni che prevedono una gestione professionale dell’immobile.

Soluzioni

E’ necessaria però una premessa: l’immobile in questi casi va ottimizzato per contenere più posti letto e va arredato secondo le indicazioni del gestore, con spese a carico del proprietario che, nel caso in esame, si sarebbero aggirate attorno a 20mila euro.

La prima soluzione consiste in un contratto di locazione per otto anni con una società che subaffitta l’immobile. A fronte di una ragionevole sicurezza di ricevere i canoni c’è una controindicazione fiscale piuttosto pesante: la cedolare secca, trattandosi di locazione a società, non è applicabile e anche ipotizzando che il canone garantito sia di 1.400 euro al mese la performance scende all’1,4%.

Dare in gestione la casa a un intermediario che garantisce le gestione degli ospiti a fronte di una provvigione onnicomprensiva del 25% (sul mercato ci sono proposte di questo tipo) anche se garantisse canoni lordi doppi rispetto a quelli della locazione tradizionale farebbe scendere il rendimento all’1,7%, perché bisogna farsi carico di tutte le spese di condominio e utenze e la cedolare secca va pagata anche sulla provvigione (Agenzia Entrate, Guida alle locazioni brevi, pagina 11).

Infine se si ipotizza un contratto con società che agisce come agente con mandato e una provvigione per gestione integrale dell’immobile al 40% sul lordo (abbiamo visto fatture con questa indicazione) il rendimento scende allo 0,4%.

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