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Mediazione con fisco ad hoc

Gli accordi di mediazione che accertano l’usucapione di beni immobili scontano una tassazione «combinata». L’imposta di registro si applica nella misura del 9 o 2% prevista dall’articolo 1 della Tariffa allegata al dpr n. 131/1986, con un minimo di 1.000 euro. Vige però un’esenzione dal prelievo proporzionale se il valore del bene non supera i 50 mila euro. La base imponibile va determinata con riferimento al valore del bene alla data dell’accordo stesso e non al momento dell’inizio del possesso ventennale. L’accordo dovrebbe essere esente dall’imposta di bollo, dalla tassa ipotecaria e dai tributi speciali catastali. Se l’usucapito è un soggetto passivo Iva, infine, l’accordo potrebbe essere considerato rilevante ai fini Iva quale destinazione del bene a finalità estranee all’impresa o all’esercizio di un’arte o professione (se il bene era stato in precedenza acquistato operando la detrazione dell’imposta).

È quanto afferma il Consiglio nazionale del notariato nello studio n. 156-2014/T, che affronta il tema della tassazione dell’accordo conciliativo che accerta l’usucapione di beni immobili.

Per effetto della legge n. 98/2013, infatti, l’usucapione è accertabile non più soltanto dal giudice, ma anche in sede di mediazione civile. L’accordo deve essere poi trascritto dal notaio ai sensi del nuovo articolo 2643 del codice civile.

Il Notariato fornisce un’analisi agli aspetti tributari della novità, dal momento che mancano specifiche disposizioni fiscali in tal senso. Le «false» usucapioni sono state utilizzate in passato proprio in ottica elusiva, con l’obiettivo di risparmiare le imposte d’atto dovute in caso di donazione o compravendita.

Secondo l’interpretazione dei notai, l’accordo conciliativo che accerta l’usucapione è soggetto all’imposta di registro secondo il sistema di tassazione introdotto dall’art. 10 del dlgs n. 23/2011 per i trasferimenti immobiliari a titolo oneroso (9% o 2% per le case). La regola generale, tuttavia, va coordinata con le agevolazioni previste dall’articolo 17 del dlgs n. 28/2010, che esenta da ogni prelievo fiscale gli accordi di mediazione entro il limite di 50 mila euro (con imposta dovuta solo sulla parte eccedente).

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