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Mattone, quanti affari sotto le stelle

Gli investitori guardano con maggiore interesse al mercato immobiliare italiano. Il primo semestre del 2019 ha visto operazioni «corporate» per 5,1 miliardi, il risultato più alto mai registrato in questo periodo. Un dato ancora più notevole se si considera che è stato raggiunto in controtendenza rispetto all’andamento del mercato continentale, che, con 102 miliardi di euro, ha fatto segnare un calo del 13%. Va però detto che nel primo semestre del 2018 le transazioni nel nostro Paese avevano registrato un netto rallentamento, mentre l’Europa aveva registrato il record.

Dalla lettura dei dati dell’Ufficio studi di Bnp Paribas, che riportiamo in parte nelle tabelle di questa pagina, emerge che il protagonista del miniboom italiano è stato il comparto alberghiero, con scambi per oltre due miliardi di euro. Le due operazioni più rilevanti concluse nel periodo hanno riguardato la cessione da parte della sgr Castello di un portafoglio di 15 alberghi al fondo Usa Oaktree, per 300 milioni di euro, e la cessione di un portafoglio da 180 milioni di euro da Cariverona al fondo tedesco Patrizia Immobilien.

Gli hotel hanno sbalzato dal primo posto, che abitualmente occupano, gli uffici. Nei primi sei mesi dell’anno sono stati investiti nel terziario 1,7 miliardi, per oltre l’80% a Milano. Di questi 264 milioni sono stati pagati da Kryalos per acquisire un portafoglio di 10 palazzi mentre ammonta a 192 milioni la cifra pagata da Coima per acquisire dal Comune di Milano il cosiddetto Pirellino.

Per quanto riguarda il retail, i 600 milioni investiti rappresentano comunque un calo del 40% rispetto allo scorso anno. Gli investitori si stanno sempre più orientando verso i negozi delle vie del lusso mentre l’interesse per i centri commerciali è scarso, perché le strutture di maggiore attrattiva non sono sul mercato mentre quelle di minor richiamo sono viste con molta circospezione, perché l’esplosione dell’ecommerce pesa come un macigno sulle prospettive di queste strutture. Infine la logistica, con 310 milioni, meno 20% rispetto al 2018. L’80% dei capitali confluiti sugli immobili da investimento è straniera, i più attivi sono stati, con un miliardo in entrambi i casi, gli statunitensi e i francesi.

La geografia

Milano ha fatto la parte del leone, con transazioni per 1,9 miliardi di euro. La richiesta di uffici nel centro storico ha fatto schizzare i canoni fino a 600 euro al metro quadrato all’anno, in crescita anche Porta Nuova, dove si toccano i 510 euro. Nelle aree più periferiche si registra stabilità e rimane molto difficile collocare lo sfitto, anche perché in gran parte è di scarsa qualità costruttiva o tecnologica. Nelle aree di maggior pregio sono liberi solo 92 mila metri quadrati, e di questi solo 30 mila sono classificati di grado A (immobili top). Nei primi sei mesi dell’anno sono stati assorbiti quasi 242 mila metri quadrati, con un aumento del 18% sullo scorso anno, a riprova del dinamismo della metropoli lombarda. Il tasso di sfitto è del 10,2%. Il retail ha fatto segnare scambi per 382 milioni di euro, in aumento del 175%, con operazioni che hanno riguardato le vie commerciali. Del tutto marginali gli altri comparti.

Nella Capitale sono stati investiti circa 800 milioni. Il comparto di maggior richiamo è stato il retail, con transazioni per 311 milioni; quattro le operazioni, tre delle quali riguardanti negozi del centro storico e una un centro commerciale periferico. Gli uffici, con 280 milioni, fanno segnare un calo del 12% su base annua. I canoni sono nettamente inferiori rispetto a quelli milanesi e arrivano nel centro storico a punte di 450 euro al metro quadrato per anno. In crescita l’assorbimento, 171mila metri, il doppio rispetto allo scorso anno. Lo sfitto è all’8,7%. In crescita l’alberghiero (+30%) con 205 milioni di euro.

Una sguardo infine alle principali città europee. Brexit sta facendo sentire i suoi effetti, visto che Londra registra pesanti perdite; meno 40% gli investimenti complessivi. Dimezzate le transazioni retail. La città più attrattiva è Parigi, con operazioni per 9,3 miliardi, meno 4,3 per cento. La Capitale francese è anche la città con il mercato degli uffici più dinamico: 8,2 miliardi di valori scambiati.

Il maggiore incremento degli investimenti è di Madrid: 2,7 miliardi, con un aumento del 104,5%.

Gino Pagliuca

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