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Mattone, 60 quartieri dove trovare rifugio

In oltre 60 quartieri delle maggiori città italiane le case alla fine del primo semestre di quest’anno costavano di più rispetto allo stesso periodo del 2016; lo stesso calcolo effettuato su base annua evidenzia che le zone in territorio positivo superano il centinaio. Un anno fa su L’Economia del Corriere avevamo proposto il confronto sempre rispetto al 2016 partendo dal medesimo data base e i numeri dicevano che le aree con prezzi in crescita non arrivavano a 30. Se a questo si aggiunge l’aumento delle transazioni, continuato, anche se non a ritmo esaltante, nella prima parte del 2018, si può finalmente affermare che il mercato residenziale sta imboccando la strada della ripresa.

La fonte

I numeri che citiamo sono ricavati sulla base dei valori registrati dall’Omi, l’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, uno strumento che di certo va usato (come tutti i borsini del mattone del resto) con prudenza per quanto riguarda le quotazioni ma che può essere giudicato del tutto affidabile quando indica le tendenze del mercato, perché è elaborato sui dati non di singole agenzie ma su prezzi tratti dai rogiti, dove oggi nella quasi totalità dei casi sono riportati i valori reali della transazione.

Per l’elaborazione dei dati abbiamo diviso i quartieri delle città identificati dalle Entrate in tre fasce di prezzo (Milano ad esempio è divisa in 41 zone, e abbiamo considerato le 13 più care, le 14 più economiche e le 14 in mezzo ai due estremi) e per ogni fascia abbiamo indicato le variazioni positive nel biennio. Le quotazioni indicate riguardano le case civili in stato di manutenzione normale.

Partendo da Milano, nella prima fascia si registra la prevalenza delle aree attorno ai Navigli, con il 4% di incremento biennale, mentre in pieno Centro città crescono la zona della Statale, Corso Magenta e Brera. La migliore performance all’ombra della Madonnina viene però registrata dall’area Tabacchi-Sarfatti. Il dato, confermato nella sostanza anche da altre rilevazioni, ha una chiara spiegazione: si tratta della zona su cui gravita la Bocconi e dove è più fiorente il mercato di chi compra per investire e poi affittare agli studenti.

Se scorriamo l’elenco delle zone in crescita del resto se ne vedono altre vicine agli atenei: oltre alle già citate Statale e Porta Genova (per lo Iulm) e Magenta (per la Cattolica), ci sono Bicocca e la Bovisa per le omonime sedi universitarie e Lambrate per Città Studi. Questo non vuol dire che in queste aree tutti comprano per affittare, ma che chi vuole comprare deve fare i conti con richieste più alte dei venditori, soprattutto per gli alloggi medi e piccoli. Nella fascia bassa del mercato vanno bene le aree del settore Nord che hanno maggiormente beneficiato dei lavori per l’Expo e per gli interventi successivi. come il nuovo quartiere smart di Cascina Merlata.

Sui colli

Nella Capitale nella fascia che comprende il terzo con i prezzi più alti vede il prevalere di quartieri residenziali esterni al centro Città, come Colle Salario e Mezzocammino, dove è possibile comprare case con finiture medie nuove o recenti in aree verdi con prezzi massimi attorno ai 4 mila euro al metro. Il centro più esclusivo invece appare in difficoltà, tra le zone di maggior prestigio crescono solo Trevi e Corso Vittorio. Per la verità si registrerebbe una crescita boom dei prezzi sull’Appia Antica, ma il numero minimo delle transazioni (nove quelle registrate nel 2017) ci ha indotto a scartare il dato.

Infine tra i quartieri di fascia bassa, con prezzi massimi sotto i 2.800 euro al metro, se ne trovano solo tre in territorio positivo. Il migliore è Trigoria.

A Torino nella fascia alta registra un buon incremento il Borgo Crimea e in faccia ma separata dal Po, via della Rocca. Le migliori performance cittadine però si registrano in due zone riqualificate dopo la dismissione delle vecchie aree ferroviarie non più utilizzate: Spina Marmolada (+18,2% in due anni) e Spina San Paolo.

E poi c’è Napoli, a rappresentare il Sud, che appare in maggiori difficoltà rispetto agli altri grandi centri. Solo otto le zone con prezzi in risalita e con incrementi modesti. La migliore perfomance (+3,3%)nel Centro antico est, che comprende piazza Mercato e via Mezzocannone.

Gino Pagliuca

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