Siete qui: Oggi sulla stampa
Oggi sulla stampa

L’usucapione è debole

È debole l’usucapione accertata con la conciliazione. Ma l’acquisto del diritto sul bene dopo un lungo periodo di possesso, formalizzata con un accordo davanti a un organismo di conciliazione, va in deroga agli obblighi di dotazione e allegazione dell’attestato energetico. Il Consiglio nazionale del notariato, con lo studio civilistico n. 718-2013/C, approvato il 31 gennaio 2014, illustra le modalità e gli effetti della trascrizione dell’accordo conciliativo accertativo dell’usucapione, introdotta dal decreto legge 69/2013 al n. 12-bis dell’articolo 2643 del codice civile.

L’usucapione accertata con la conciliazione vale, dunque, di meno in confronto di chi ottiene una sentenza dichiarativa dell’avvenuta usucapione.

Nel primo caso chi usucapisce rischia di perdere il bene di fronte a un terzo che trascriva per primo un acquisto dall’ex proprietario; con una sentenza, invece, chi vince la causa non ha nulla da temere, perché la legge gli garantisce comunque la priorità.

L’accordo conciliativa può avere, però, lo stesso il suo appeal: sfugge, infatti, alla normativa energetica e all’obbligo di corrispondenza soggettiva catastale (e quindi chi subisce l’usucapione deve essere necessariamente l’intestatario del bene), mentre non si scappa dall’obbligo di corrispondenza oggettiva catastale (lo stato di fatto deve essere uguale alle piantine depositate). Non si scappa, nemmeno, dalla conformità urbanistica ed edilizia.

Ma vediamo di approfondire i singoli punti.

USUCAPIONE NON

VALIDA PER TUTTI

Due contendenti possono mettersi d’accordo davanti al mediatore, riconoscendo che il bene conteso è stato usucapito dall’uno a discapito dell’altro. Ma non è detto che i terzi debbano essere necessariamente spettatori passivi.

Si pensi, per esempio, a un creditore di chi lascia il bene e che su quel bene ha l’ipoteca oppure a chi ha l’usufrutto sul bene stesso. Questi due non saranno contenti di vedersi sfilare il bene che costituisce la garanzia del credito o di cui hanno il godimento.

Nella ricostruzione dei notai, l’accordo conciliativo non elimina i diritti dei terzi derivati da un titolo trascritto o iscritto anteriormente all’accordo conciliativo. Insomma si tiene il bene chi ha trascritto per primo. Non capita lo stesso, invece, se uno vince una causa per usucapione: in quel caso prevale chi usucapisce anche in caso di mancata trascrizione della sentenza.

La differenza fa sentire i suoi effetti anche in caso di fallimento. Chi usucapisce con sentenza può riprendersi il bene dal fallimento anche se non ha trascritto: questo non avviene nel caso di accertamento con una conciliazione.

Tutto ciò ha un’altra ricaduta pratica. Prima di fare un accordo conciliativo chi vuole usucapire il bene deve fare tutte le verifiche catastali e ipotecarie per non trovarsi con un pugno di mosche.

ATTESTAZIONE

ENERGETICA

L’accordo conciliativo di accertamento dell’usucapione, secondo i notai, non rientra tra gli atti per i quali vi è l’obbligo di dotazione ed allegazione di prestazione energetica (articolo 6, comma 3 del dlgs n. 192/2005): l’obbligo vale solo per gli atti di compravendita e gli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso.

REGOLARITÀ

EDILIZIA

Nell’accordo, con cui, in sede di conciliazione, si accerta l’usucapione, devono essere rese le dichiarazioni sulla regolarità urbanistica. Anche per evitare di eludere la normativa sulla incommerciabilità degli immobili abusivi.

Le relative dichiarazioni dovranno essere rese non da chi perde il bene, ma da chi lo acquista.

CONFORMITÀ

CATASTALE

Bisogna distinguere la conformità catastale soggettiva (chi lascia il bene deve essere l’intestatario) da quella oggettiva (il bene, che passa di mano, deve corrispondere a quello rilevato negli elaborati depositati).

Il primo requisito è derogabile: scrive lo studio in commento che la natura dell’accordo accertativo e le sue finalità giustificano la possibilità che all’accordo stesso intervengano soggetti che per qualche motivo siano disallineati rispetto alle risultanze del catasto.

Non è derogabile, invece, il requisito della conformità oggettiva. Anche in questo caso, rilevano i notai, la parte che dovrà rendere le relative dichiarazioni non potrà essere l’intestatario catastale, né l’usucapito, ma l’usucapiente (chi acquisisce il bene).

TANTE STRADE

La modifica all’articolo 2643 codice civile ha aperto tante strade per arrivare all’usucapione. Portano alla meta la sentenza che accerta l’usucapione, ma anche l’accordo che chiude la conciliazione, un accordo al di fuori della conciliazione e, infine, una transazione che chiude una lite.

Print Friendly

Condividi su

Potrebbe interessarti anche
Oggi sulla stampa

Un voluminoso dossier, quasi 100 pagine, per l’offerta sull’88% di Aspi. Il documento verrà ana...

Oggi sulla stampa

Oggi sulla stampa

La ripresa dell’economia americana è così vigorosa che resuscita una paura quasi dimenticata: l...

Oggi sulla stampa

Oggi sulla stampa

Ancora prima che l’offerta di Cdp e dei fondi per l’88% di Autostrade per l’Italia arrivi sul ...

Oggi sulla stampa