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L’usucapione con registro al 3%

di Angelo Busani

Dietrofront del Fisco sulla concessione dell'agevolazione prima casa quando l'acquisto avviene per usucapione: con la risoluzione 25/E del 20 marzo 2012, l'agenzia delle Entrate prende atto della giurisprudenza formatasi in materia (le sentenze di Cassazione 29371 del 16 dicembre 2008 e 581 del 15 gennaio 2010) e afferma dunque che il beneficio della riduzione dell'aliquota dell'imposta di registro al 3% spetta anche quando l'acquisto non avviene per contratto ma per effetto del possesso protratto per il periodo di tempo prescritto dalla legge.
In precedenza, la circolare 267 del 16 ottobre 1997, esaminando le agevolazioni concesse per l'acquisto della piccola proprietà contadina (legge 604/ 1954), si espresse nel senso che il regime fiscale agevolato faceva «espressamente riferimento a fattispecie negoziali inter vivos che, per la loro natura giuridica di normali atti di trasferimento, sono, sotto un profilo civilistico, distinte dalle sentenze dichiarative dell'usucapione del fondo»; e che «in tema di usucapione di un immobile a uso abitativo per il quale viene richiesta l'applicazione delle agevolazioni prima casa, valgono le medesime considerazioni suesposte in materia di riguardanti la piccola proprietà contadina».
Purtroppo, prendendo spunto dalle sentenze della Suprema corte sopra menzionate, la Risoluzione n. 25/E limita l'agevolazione prima casa, in sede di usucapione, alla sola imposta di registro, sostenendo l'inapplicabilità del trattamento agevolato alle imposte ipotecaria e catastale (che quindi si devono applicare, rispettivamente, nella misura ordinaria dell'1 e del 2%, con il risultato di una tassazione complessiva del 6%); e ciò, in quanto, mentre la legge sull'imposta di registro si occupa espressamente della tassazione dell'usucapione, non ve ne è traccia nella disciplina dell'imposta ipotecaria e catastale.
Ma si tratta di un'osservazione formale: se le cose si guardassero sotto il profilo sostanziale, è ovvia la considerazione che il Dlgs 347/1990 dispone l'applicazione delle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa per gli atti cui si applica l'agevolazione prima casa ai fini dell'imposta di registro. Negare l'estensione di questa previsione agli acquisti a titolo originario non ha il sapore dell'equità, ma quello del trattamento arbitrario.

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