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L’ufficio? Ora diventa itinerante

Il coworking è la nuova frontiera dell’immobiliare. E gode di ottima salute, a dispetto della caduta del re del coworking, Adam Neumann, fondatore del colosso americano del lavoro flessibile e condiviso, WeWork, che non minaccia in alcun modo la rivoluzione in atto nel settore degli uffici. In America e nel mondo intero. Le dimissioni di Neumann non avrebbero, infatti, niente a che vedere con il business fiorente della società. E i numeri sembrano confermarlo. Partita da zero nel 2010, oggi WeWork è diventata l’entità privata che occupa più spazi a Manhattan. E tra uffici aperti e quelli in arrivo, è arrivata a contare 834 sedi in 126 città. Italia compresa, dove il colosso americano sarebbe in procinto di aprire cinque spazi coworking in pieno centro con prezzi che vanno dai 400 euro per uno spazio mobile fino ad arrivare a 550 euro al mese per una postazione fissa. Quello di WeWork rappresenta, tuttavia, soltanto la punta dell’iceberg di una vera e propria rivoluzione culturale oltre che lavorativa. La diffusione di internet e delle nuove tecnologie ha imposto un ripensamento dei modelli tradizionali di ufficio a favore della flessibilità degli spazi, delle connessioni in remoto, delle videoconferenze e della condivisione degli spazi. È così che in pochi anni il business del coworking ha preso il volo, tanto da arrivare oggi a contare 19 mila spazi sparsi un po’ in tutto il mondo per un totale di 11 milioni di metri quadrati (pari a circa 60 grattacieli come l’Empire State Building di New York, messi uno a fianco all’altro) dove lavorano 2,2 milioni di persone. Se i numeri appaiono sbalorditivi, il futuro sembra destinato a stupire ancora di più. Secondo le rilevazioni di Coworking Resources, infatti, il tasso di crescita degli spazi coworking a livello mondiale si aggira attorno al 10% all’anno. Questo vuol dire che entro il 2022 il numero di immobili destinati al lavoro condiviso dovrebbe crescere di oltre il 40% arrivando a sfiorare quota 26 mila. E se questi valori non sembrano ancora impressionanti, Coworking Resources ha calcolato la velocità di apertura di nuovo spazi destinati al coworking nelle principali città del pianeta. Ebbene, a Londra, metropoli più dinamica al mondo in tema di coworking, l’apertura di nuovi uffici condivisi avviene a un ritmo di uno nuovo ogni 5 giorni. A New York devono invece passare 7,5 giorni tra l’apertura di un coworking e quella del successivo mentre a Toronto le inaugurazioni si susseguono al ritmo di una ogni 13 giorni. E in Italia? Partiti in ritardo rispetto al resto del mondo, il coworking si sta affermando come un trend in forte crescita anche nel nostro paese: lo scorso anno il numero di spazi destinati al lavoro condiviso si attestavano a 550 lungo l’intera penisola. Qualche mese più tardi, all’inizio del 2019, il loro numero era salito già a 660 andando a interessare non soltanto le grandi città, ma anche i centri minori. Basti pensare che il 25% degli spazi coworking presenti in Italia ha sede oggi in città con un numero di abitanti inferiore a 50 mila persone. «Fra le nuove modalità di organizzazione del lavoro anche il coworking è sempre più radicato nel nostro paese», ha spiegato Cristiana Zanzottera, responsabile dell’Ufficio Studi di Bnp Paribas Real Estate Italy. «Il fenomeno si sta diffondendo in tutto il territorio nazionale anche se Milano rimane la location dove si concentrano le esperienze più rilevanti e più innovative. Gli impatti, incluse le opportunità, della diffusione di questo trend si percepiscono anche in termini di introduzione nel mercato immobiliare di dinamiche nuove, non solo lato occupier ma anche dal lato della proprietà». Anche in questo caso i numeri parlano chiaro: la quota di nuovi spazi dedicata al coworking si attestava nel 2016 ad appena il 2% del totale delle transazioni concluse in Italia relative agli uffici. Due anni più tardi, nel 2018, questa percentuale è salita arrivando a toccare il 10%. Un trend comune un po’ a tutto il Vecchio continente, stando ai dati diffusi da Bnp Paribas Re. «Il numero di spazi coworking in Europa è cresciuto ed è aumentata la loro dimensione media», si legge nell’ultimo studio realizzato dagli esperti della banca francese. «Londra presenta la rete più fitta di uffici condivisi con un aumento dell’offerta di oltre 180 mila mq di nuovi spazi nel 2018 (+13% rispetto al 2017)». Su 18 città europee analizzate da Bnp, tuttavia, Milano, Vienna, Colonia e Dublino hanno registrato un andamento particolarmente vivace e in rapida espansione. Vienna e Milano hanno messo a segno performance record con rispettivamente 30.365 mq (+449% rispetto al 2017) e 38.211 mq (+294%) di nuovi spazi. A Colonia nel 2018 si sono registrate 6 transazioni per una superficie complessiva di 29.200 mq (+161% rispetto al 2017). Otto deal per 43.338 mq (+122% rispetto al 2017) hanno rafforzato il mercato di Dublino che ha visto una dimensione media delle transazioni pari a 5.417 mq. «Nel 2018 un quarto degli spazi di coworking nel mondo non risultava ancora redditizio», ha spiegato Richard Malle, Global Head of Research di Bnp Paribas Real Estate. «Per questo, il mercato ha bisogno di un ripensamento e di una evoluzione nei prossimi anni. Mentre gli utenti beneficiano della flessibilità offerta da questo modello, le società di coworking stanno sottoscrivendo contratti di locazione senza break-option e per questo dovranno rendere i loro modelli di business redditizi nel lungo termine. Inoltre, i player indipendenti senza la possibilità di competere con grandi marchi sono obbligati a posizionarsi su segmenti specifici. La tendenza è tuttavia verso nuove forme di collaborazione e il coworking rappresenta ormai una parte importante del panorama dei servizi», ha aggiunto Malle. In effetti, il breakeven degli spazi a uso ufficio a livello mondiale si raggiunge mediamente allo scadere dei 13 mesi di attività. Periodo che in Italia tende a salire a 24 mesi a causa del costo degli spazi mediamente più elevato rispetto ala media mondiale. È per questa ragione che molti operatori del real estate stanno cercando di sfruttare la scia positiva del coworking mettendo a frutto spazi già esistenti ma poco utilizzati. È il caso, per esempio, delle hall degli hotel che stanno per essere trasformate in uffici condivisi a disposizione non soltanto degli ospiti dell’albergo, ma anche di tutti coloro che hanno necessità di una postazione di lavoro temporanea. La stessa idea è venuta in mente ai gestori dei centri commerciali. Anche in questo caso, per mettere a frutto spazi spesso inutilizzati, si è pensato di convertire una parte delle aree comuni dei mall in aree di lavoro attrezzate e pronte a ospitare i nomadi digitali. L’idea è piaciuta anche all’Ikea che ha deciso di dedicare una parte dei propri spazi a fianco al caffè a postazioni di lavoro condivise, a disposizione di tutti sfruttando gli ampi spazi a disposizione all’interno dei propri punti vendita e la disponibilità di mobilio e attrezzature in linea con le esigenze dei lavoratori 4.0.

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