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Locazioni, nullità sanabile solo su iniziativa del conduttore

La nullità dei contratti di locazione privi della forma scritta può essere sanata solo a condizione che l’accordo verbale sia stato imposto all’inquilino dal proprietario e non anche nel caso in cui le parti fossero entrambe d’accordo per evadere il fisco. Solo in questa ipotesi il conduttore potrà chiedere che il canone venga ricalcolato sulla base dei criteri previsti per le locazioni c.d. agevolate, notoriamente più bassi di quelli di mercato, con diritto alla restituzione delle somme versate in eccedenza al locatore. Con la sentenza n. 18214 dello scorso 17 settembre 2015 le sezioni unite della Cassazione hanno quindi preso posizione sull’annosa questione delle conseguenze della mancanza della forma scritta sulla validità del contratto di locazione di immobili a uso abitativo.

Il caso concreto. La proprietaria di un immobile aveva concesso lo stesso in locazione con possibilità di sublocare, facoltà della quale il conduttore si era presto avvalso nei confronti di soggetti terzi. Successivamente la proprietaria dell’immobile aveva ottenuto un provvedimento di convalida di sfratto nei confronti del predetto inquilino e lo aveva eseguito nei confronti dei subconduttori. Questi avevano però proposto opposizione all’esecuzione, sollevando anche la questione della mancanza di forma scritta del contratto di sublocazione. Il tribunale aveva infine deciso per il carattere relativo della nullità di quest’ultimo, come tale eccepibile soltanto dai subconduttori, dichiarando inefficace la procedura esecutiva di rilascio avviata nei loro confronti, potendo gli stessi opporre alla proprietaria dell’immobile un valido titolo. La sentenza era stata quindi impugnata dinanzi alla Corte di appello la quale, ribaltandone il contenuto e non aderendo alla tesi della relatività della nullità del contratto di locazione privo della forma scritta, aveva invece dichiarato la nullità assoluta dello stesso, ritenendolo improduttivo di qualsivoglia effetto. Di qui il successivo ricorso in Cassazione. Ritenuta la necessità di assumere una posizione unitaria sulla questione, viste le disparate interpretazioni giurisprudenziali, la stessa è stata quindi rimessa alle sezioni unite della Suprema corte (assieme a quella, collegata, della nullità del patto volto a determinare un importo del canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato, di cui si veda l’articolo nella pagina seguente).

La decisione delle Sezioni unite. Le Sezioni unite sono quindi state chiamate a valutare la questione se, in materia di locazioni abitative, l’art. 1, comma 4, della legge n. 431/98 pretenda la forma scritta ad substantiam (ossia per la validità del relativo contratto) ovvero ad probationem (ossia soltanto ai fini della prova della sua stipula) e, nel primo caso, se detta nullità sia riconducibile alla categoria delle c.d. nullità di protezione (relativa), vale a dire che possa essere eccepita soltanto dal contraente debole del rapporto locatizio. I giudici supremi hanno provveduto in primo luogo a riepilogare lo stato dell’arte: è stato ricordato come la pressoché unanime dottrina ritenga che tale nullità abbia carattere assoluto e condizioni dunque l’efficacia stessa del contratto di locazione. Sulle stesse posizioni, anche se con qualche voce fuori dal coro, si è attestata sostanzialmente anche la giurisprudenza di merito, portata generalmente a ritenere che la forma scritta sia richiesta dalla legge ad substantiam, laddove soltanto isolate decisioni si sono pronunciate per la natura ad probationem. Fra i giudici di merito si è però pian piano diffuso anche un terzo orientamento, che ritiene necessaria la forma scritta ad essentiam, limitando la rilevabilità della nullità in favore del conduttore nel solo caso in cui il locatore gli abbia imposto la stipula di un contratto verbale, abusando della propria posizione dominante. Detto orientamento viene giustificato sulla base di quanto previsto dall’art. 13, comma 5, della medesima legge n. 431/98, che prevede una serie di tutele specifiche per l’inquilino che sia stato costretto ad accettare un rapporto di locazione di fatto (con la possibilità di richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate e di sanare la nullità del contratto).

Ed è proprio questa la posizione interpretativa che le Sezioni unite hanno inteso fare propria, specificandone le ricadute applicative e non nascondendo la difficoltà pratica per il conduttore di provare l’abuso del proprietario. Secondo i giudici di legittimità, infatti, è proprio il disposto del predetto art. 13, comma 5, della legge n. 431/98 (che individua nell’abuso del locatore la circostanza che rende necessario riequilibrare il rapporto di locazione in favore dell’inquilino mediante l’introduzione di un’ipotesi di nullità relativa), a individuare la portata applicativa della previsione dell’art. 1, comma 4, della medesima legge. Di conseguenza, soltanto il conduttore è processualmente legittimato a sollevare la questione della nullità del contratto di locazione per vizio di forma e a richiedere al giudice che la sanatoria del rapporto negoziale nullo, con immediata applicazione delle disposizioni sui contratti a canone agevolato (dunque con una perdita secca per il proprietario rispetto ai canoni di mercato). Quanto sopra avviene in deroga ai principi generali sulla insanabilità dei contratti nulli e rende evidente la portata eccezionalmente derogatoria del disposto di cui all’art. 13, comma 5, della legge n. 431/98. Ragion per cui non si può che procedere a un’interpretazione rigorosamente letterale di esso. Del resto, come osservato dai giudici di legittimità, sarebbe del tutto inaccettabile e contrario alla ratio della legge n. 431/98 che anche l’inquilino che abbia liberamente concorso ad accettare la stipula di un contratto verbale per meri scopi di evasione fiscale possa pretendere in giudizio la sanatoria del contratto nullo.

Per le Sezioni unite della Suprema corte, dunque, soltanto il conduttore che dimostri di essere stato vittima dell’abuso del locatore potrà ottenere la sanatoria della nullità del contratto di locazione. In questo caso il giudice dovrà rideterminare il canone secondo quanto stabilito nei locali accordi stipulati tra le associazioni di categoria, con decorrenza dall’avvio del rapporto contrattuale, con il conseguente diritto dell’inquilino di ripetere le somme pagate in eccedenza. In tutti gli altri casi, invece, il contratto privo di forma scritta dovrà ritenersi assolutamente nullo e, quindi, insanabile. Il locatore potrà allora agire per il rilascio dell’immobile occupato senza titolo e l’inquilino potrà ottenere la (parziale) restituzione delle somme versate a titolo di canone.

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